Модель управления «Гибридная УК» или «Цифровое ТСЖ»
Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян и генеральный директор и учредитель «ФРС» Вадим Рыбин обсудили необычную модель управления. Её основа – отдельные расчетные счета для МКД, которые открывают не в УО, а в некоммерческом фонде, т.к. «Фонд ремонта и содержания». Управляющая организация получает средства из фонда только за управление, остальные услуги оплачивают напрямую подрядчикам и остается накопительная часть. Соответственно уменьшается налогооблагаемая база УО. Совет дома получает доступ к расчетному счету и может мониторить все транзакции. Такая модель работает уже три года в 4 управляющих организациях и 150 МКД.
Вадим Рыбин:
Когда УО получает деньги от жителей, возникает вопрос «Чьими стали эти деньги, когда поступили на счёт управляющей организации?». Услуги, возможно, ещё не оказаны, но деньги на счёте УО. И вот здесь основной камень преткновения.
Можно считать, что это деньги жителей, а все проверяющие структуры считают, что это деньги компании. В случае, если у УО есть задолженность по уплате налогов или перед РСО, то судебные приставы все деньги спокойно списывают. Хотя это деньги всё-таки жителей.
У нас были разные идеи, как защитить финансы на счетах компании. Например, защищённые счета, спецсчета, номинальные банковские счета. Это не работает. Поэтому нашли такой выход, как некоммерческая организация. В итоге у нас фонд, который не ведёт коммерческую деятельность, это только копилка для домов. Это решение дало широкие возможности по раскрытию информации, по вовлечению жителей в процесс управления.
Ирэн Парсамян:
Если подытожить, в свое время вы придумали модель гибридной управляющей компании, создания так называемого «расчётного фонда ремонта и содержания» для защиты денежных средств собственников и прозрачности ведения расчётов?
Фонд – это некоммерческая организация и все поступления, которые туда приходят от собственников – это взносы, которые не облагаются налогами вне зависимости от оборотов?
Чтобы перевести денежные средства подрядчику или управляющей организации по статье управления или ресурснику, вам, как расчётному центру, необходимо получить платёжный документ или какой-то договор, на основании которого сделать перевод, некая первичная документация. Кто здесь даёт добро на проведение такой операции?
Вадим Рыбин:
Управляющая компания, ведь её первоочередная функция – это распоряжение средствами жителей. Есть периодические платежи, которые ежемесячно проводятся, и есть платежи, которые могут быть раз в год. Здесь может быть акт, подписанный управляющей компанией в определённом доме на проведение работы. Варианты документации могут быть разными.
Ирэн Парсамян:
Все деньги, которые поступают в управляющую организацию в рамках платы за содержание и управления, кроме текущего и капремонта, фактически реализуются в течение года. Здесь не может быть остатков на счетах собственников. Если управляющая организация в рамках своего предпринимательского риска израсходовала денежных средств больше, то она не может выставить дополнительный счёт жителям, потому что есть размер платы, его увеличить нельзя без разрешения собственников. Если управляющая организация нашла возможность сэкономить, то эта экономия является её прибылью. Что у вас с остатком?
Вадим Рыбин:
Остаток остается в фонде и переходит на следующий год. На самом деле с ними не всё так просто. Законодательство устроено так: к примеру, жильцы хотят, накопить на какой-то текущий ремонт, увеличивают тариф, начинают копить это на общем расчётном счёте УО – традиционная история. Но налоговые органы видят средства на счетах компаний и в зависимости от формы налогообложения в итоге на счёте остаётся меньше денежных средств, которые по факту накопили. Управляющие организации, если они так копят, вынуждены куда-то выводить денежные средства.
Прибыль, а точнее остаток – это не прибыль управляющей организации. Я вообще более радикально настроен. Если мы говорим о реформировании отрасли, то мне нравится опыт Казахстана, где управляющим компаниям запретили заниматься оказанием каких -либо услуг кроме услуг по управлению. Это бы многим упростило жизнь. Например, УО занимается профессиональным управлением. Те деньги, которые собирают, идут подрядчикам по уборке или подрядчикам по обслуживанию инженерных сетей, лифтов и что-то в итоге, наверное, остаётся в виде накоплений. А как сейчас, из-за маленького тарифа в разных регионах, разговор о прибыли не идёт. Многие работы финансируются из услуги по управлению. Просто управляющая организация вынуждена какие-то проблемы так решать.
Ирэн Парсамян:
Модель понятная. Примерно 30% рынка работает именно по такой схеме. Когда в управляющей организации только управленческий состав, например, управленцы МКД, главные инженеры, главные бухгалтеры, а все остальные – бухгалтерия, юристы, подрядчики аварийная служба, капремонтники и прочее – это всё подрядчики, получается.
Можете ли вы в рамках текущих изменений, которые касаются НДС, дать совет управляющим организациям? Какую модель все-таки выбрать им? На сегодняшний день у нас налоговый кодекс диктует ряд условий, что при достижении лимита 60, либо 250 миллионов, либо 450 миллионов мы должны выбрать систему налогообложения: УСН плюс 5%, УСН плюс 7%, НДС 20%. И в доход в случае ремонтных работ через подрядчиков, вот эти доходы транзитные, назовём их так, – они не учитываются в налоговой базе. Какие действия предпринять, как правильно выбрать модель и насколько эффективно показала ваша модель себя?
Вадим Рыбин:
На самом деле, раз у нас деньги в фонде, они расходятся по подрядным организациям. Фондом собираем больше 60 миллионов в год. Но в итоге, они расходятся на несколько организаций, но это не дробление бизнеса. Управляющая организация получает как раз за управление. И это уже деньги УО, безоговорочные. Эти направления могут быть отдельными бизнесами: клининг, услуги по обслуживанию инженерных систем. И это уже отдельный предприниматель, который вкладывается в развитие этого бизнеса, закупает оборудование, униформу, конкурирует по своей услуге на рынке.
Сейчас у нас фундамент сформировался, когда УО отвечает за всё, в том числе своими деньгами. Мы готовили предложение, даже отправляли в ТПП, какие нужны изменения в законодательстве, чтобы всё заработало. Одно из предложений – это запретить управляющим компаниям заниматься обслуживанием. Это и самой компании упростит жизнь, сферу сделает более конкурентной, но по определённым направлениям. УО не теряет дом, если какую-то работу плохо выполняет подрядчик. Просто меняют подрядчика. И весь тариф складывается из пяти базовых. И если какой-то подрядчик повысил тариф, то и УО повышает. А сейчас этого не происходит: жители не повышают тариф и УО пытается как-то там сжиматься по другим услугам.
Ирэн Парсамян:
Управляющие компании, которые должны кому-то, проходят через процедуру суда, получают исполнительные листы, приставы берут их в работу. Дальше что они делают? Они обычно обращаются в банки и банки выдают этих людей и компании. А второй вариант, они начинают искать, где ещё находятся счета управляющих компаний. Так вот, если вам по одному из ваших клиентов по управляющей компании приходит исполнительный лист, вы его реализуете или не реализуете?
Вадим Рыбин:
Нет, не реализуем. Мы не банк и не обязаны, и у нас есть судебное решение, что те деньги, которые находятся у нас, они должны жить. То есть, когда мы перечислим на счёт УО, вот тогда, пожалуйста, обращайтесь туда.
Ирэн Парсамян:
Организации, которые имеют определенные трудности по задолженности, например, из-за низкой собираемости, будут, в случае передачи денежных средств и открытия счетов у третьих лиц, защищены. Данная схема достаточно распространена не только в сфере ЖКХ, но и в других видах предпринимательства. Например, расчётные центры по всей России обслуживают разные спектры компаний. В ЖКХ это достаточно популярно, в каждом регионе, в каждом городе есть расчётные центры, где аккумулируются денежные средства и находятся счета управляющих организаций. Счета эти открываются на имя расчётных центров и соответственно доступа третьих лиц, приставов, к этим счетам нет, потому что владельцы таких счетов не УО. Управляющая организация в таком случае может получать неограниченное количество лицевых счетов, исполнительных листов и требований по погашению задолженностей, и взыскать денежные средства не получится. К сожалению, такой схемой пользуются не только добросовестные компании, которые периодически имеют сложности с финансами, но и неблагонадежные, которые намеренно открывают счета у третьих лиц, не оказывают услуги по управлению МКД, не проводят платежи, накапливают долги и благополучно банкротятся без последствий.
Что же касается данной схемы в части НДС, то здесь намного сложнее. Ответа четкого у нас на это нет, мы изучаем тему, практика открытия фонда интересная, но мы не рекомендуем каждой организации открывать фонд, потому что это дополнительный административный ресурс, который должен знать, как работать с некоммерцией. Плюс достаточное количество собственников оплачивают счета из-за границы, что приведёт к надзору со стороны Минюста.
Рекомендую посмотреть к чему придут наши эксперты-финансисты, юристы и, если можно помочь управляющим организациям не платить НДС за счёт открытия фонда, то мы об этом сообщим, а для членов Ассоциации «Р1» предоставим подобную возможность.
👉 Следите за работой экспертов Ассоциации «Р1» в Telegram-канале объединения.