Лицензирование, аварийные дома и ГИС ЖКХ: Дмитрий Гордеев о будущем управления недвижимостью
Ассоциация управляющих недвижимостью «Р1»·6 Feb 2025
Сфера управления недвижимостью в 2025 году находится на перепутье: старые проблемы остаются нерешёнными, а новые вызовы требуют срочных решений. Невозможность собственников влиять на капитальный ремонт, неэффективность ГИС ЖКХ и спорные подходы к регулированию управляющих организаций – лишь часть вопросов. О том, как вывести отрасль из кризиса, рассказал Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
Какой подход к регулированию контроля за управлением многоквартирными домами вы считаете оптимальным – лицензирование или СРО?
Дмитрий Гордеев:
Я считаю наилучшей модель саморегулирования, но исключительно на добровольной основе, как это было до введения лицензирования. При этом лицензировать нужно было не организации, где директор заучивает ответы и сдаёт экзамен, а тех, кто действительно участвуют в управлении: руководителей, главных инженеров, ведущих специалистов. Необходима система, в которой квалификация и профессионализм будут подтверждаться практикой на рынке.
Если директор управляет несколькими организациями и делает это плохо, его репутация станет решающим фактором, и с ним персонально перестанут заключать договоры из-за риска отказа от заключения собственниками договоров управления.
Полезно было бы внедрить элементы американской системы саморегулирования. Там кандидаты для получения статуса управляющего сначала работают под руководством опытных специалистов, осваивают технологии управления. Затем их наставники, обладая высокой репутацией и положительным опытом, дают рекомендации, ручаясь за их компетентность.
Как вы относитесь к идее создания гарантирующих управляющих организаций? Какие плюсы и минусы видите в их работе?
Дмитрий Гордеев:
Я отрицательно отношусь к созданию гарантирующих управляющих организаций, даже для аварийных домов. Это фактически попытка скрыть проблемы с бюджетами, которые не могут выделить средства на признание домов аварийными, их снос или реконструкцию.
Такие дома часто отбирают у УО, которые сталкиваются с трудностями из-за невозможности установить высокую плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества. В таких домах, как правило, живут малообеспеченные люди, а средств, чтобы снести эти дома и выкупить квартиры по рыночной стоимости, нет. Люди могли бы получить деньги и решить жилищные вопросы самостоятельно, но вместо этого ситуация консервируется.
Аварийные дома годами остаются в том же состоянии, бюджетных средств по-прежнему не хватает, и вместо развития социальной инфраструктуры – медицины, образования, транспорта – деньги направляют на поддержание аварийного жилья. Это бесхозяйственный и негосударственный подход.
Как вы оцениваете реформу капитального ремонта за 9 лет? Какие успехи и проблемы вы видите?
Дмитрий Гордеев:
Я бы оценил результаты реформы капитального ремонта на 5 баллов по 10-балльной шкале. Основная проблема в том, что региональные операторы, фактически являющиеся государственными структурами, распоряжаются деньгами собственников как своими и далеко не всегда рачительно.
Изначально предлагалось, что основным способом накопления средств на капремонт будут спецсчета, а региональный оператор – лишь факультативным вариантом. Однако это решение было отвергнуто из-за недоверия собственникам и УО. Сегодня собственники практически лишены возможности свободно управлять деньгами. Есть заранее утверждённая региональная программа, где расписано, в каком году какие работы запланированы. А планы, во-первых далеки от фактической нуждаемости домов в ремонтах.
Если собственники хотят изменить сроки ремонта, они собирают две трети голосов сначала на проведение обследования, а потом второй раз на проведение капремонта в новые сроки (в случае, если в региональную программу внесут изменения…), что крайне сложно. В большинстве случаев они не могут принять решение из-за нехватки требуемого количества голосов, и всё остаётся по программе, а решения принимает муниципалитет. В итоге собственники оказываются сторонними наблюдателями, которые потом пишут жалобы.
Это нерыночный подход. Ситуацию могу сравнить с автомобилем: никто из муниципалитета или региона не станет ремонтировать вашу старую машину за свои деньги. Максимум – могут запретить её эксплуатацию. Такой же подход должен быть и в отношении многоквартирных домов.
Какие итоги вы подведёте после 9 лет работы ГИС ЖКХ? Реализованы ли цели, для которых государство создало систему?
Дмитрий Гордеев:
Как задумка, ГИС ЖКХ заслуживает 10 баллов из 10. Но реализацию я оцениваю на 4 балла. При этом нужно отметить, что при проведении онлайн-общих собраний в ГИС ЖКХ меньше фальсификации, чем при проведении в региональных системах.
Президент подписал закон, который не допускает использование других (частных) информационных систем для проведения ОСС, оставив только ГИС ЖКХ и региональные платформы. Однако идея проведения общих собраний через Госуслуги изначально вызывала сомнения, и в итоговой версии законопроекта её исключили.
Для улучшения федеральной системы необходимо сделать её более удобной для управляющих организаций и собственников. Например, один из частых вопросов: какая площадь должна учитываться как 100% при онлайн-голосовании? Споры доходят до судов, хотя данные о площади уже указаны в ГИС ЖКХ и Росреестре. Плюс данные из ЕГРН не всегда размещены в ГИС, особенно если у собственника несколько объектов в доме.
Чтобы повысить доверие к системе, её нужно развивать как понятную информационную базу, которая будет в первую очередь полезна собственникам, а уже потом – чиновникам и управляющим организациям. Также стоит пересмотреть требования к объёму информации, которую организации будут размещать в ГИС ЖКХ, ограничив их только самым необходимым.
Как возврат к плановым проверкам повлияет на качество управления МКД, и насколько эффективна «светофорная» система?
Дмитрий Гордеев:
Я, честно говоря, не вижу больших плюсов в светофорной системе. Что касается окончания моратория, считаю это правильным шагом, потому что его существование часто используется в ущерб качеству обслуживания домов. СВО не может служить оправданием для ненадлежащего содержания домов или снисходительного отношения к недостаткам – ведь часто не решены вопросы личной, технической, санитарно-эпидемиологической и информационной безопасности проживания граждан.
Если собственники обоснованно указывают на проблемы и обращаются в ГИС ЖКХ, внеплановые проверки, конечно, должны проводиться. Однако качество таких проверок вызывает сомнения. Часто местные инспекторы приходят в ГЖИ из бизнеса, связанного с УО, и часто возвращаются туда же. Это снижает объективность при выявлении недостатков.