20 лет Жилищному кодексу: как документ изменил управление недвижимостью в России

22 декабря 2024 года исполнилось 20 лет Жилищному кодексу РФ – документу, который стал фундаментом для регулирования всех аспектов управления жилой недвижимостью. Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета по ЖКХ Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, соавтор кодекса, в первой части интервью Ассоциации «Р1» рассказал о ключевых изменениях в подходах к управлению многоквартирными домами, проблеме фальсификаций решений общих собраний и правовом регулировании отношений между управляющими организациями и собственниками помещений.

Дмитрий Павлович, Вы являетесь одним из соавторов ЖК РФ. Что было самым важным в процессе его разработки? Какие моменты запомнились?

Дмитрий Гордеев:

Договор управления, который готовился в 2004 году, от А до Я разрабатывался мной, конечно с коллегами. Сама конструкция, все существенные условия и процедуры – были новыми, шли по целине. Аналогично – раздел VII об оплате ЖКУ.

Второй по значимости блок – общее собрание собственников. Это статьи 44-48 ЖК. Тогда ещё не было онлайн-собраний. Это тоже было важно. Позже добавился девятый раздел о капитальном ремонте, который также разрабатывался с моим участием.

Из процедурных моментов вспоминается коллектив авторов: многие коллеги, как юристы-жилищники, больше занимались вопросами соцнайма и общего имущества. Один из ярких эпизодов, который запомнился – написание 16-й статьи о переходе земельного участка в состав общего имущества. Текст мы написали за полчаса в коридоре Госдумы, перед передачей Сергею Круглику для доклада Госстроя РФ поддерживаемых правительством положений проекта ЖК.

Как ЖК изменил сферу управления недвижимостью за 20 лет? Какие его достижения и недостатки вы отмечаете?

Дмитрий Гордеев:

На самом деле, без ложной скромности, ЖК радикально изменил сферу управления МКД. Ранее действовал закон «Об основах федеральной жилищной политики», разработанный и модернизируемый с участием Института экономики города. Текст был размытым и общим, чтобы только обозначить важные вещи, но при этом пунктирным, без чётких регламентов. Это объясняется тем, что тогда в правительстве и Минстрое работали люди, далёкие от рыночных подходов в ЖКХ, приверженные больше административным подходам. Работать по этому закону было крайне сложно, хотя он задавал общий вектор перехода от советского ЖКХ к новым отношениям.

Позже, в 1996 году, появился федеральный закон о ТСЖ, который можно назвать «Законом об управлении многоквартирными домами», но он не сработал, как задумывался. Одной из причин был расчет на систему «служб заказчика», которые брали на себя функции собственников, заказывая услуги у подрядчиков. Однако этот подход оказался неэффективным, и управление домами оставалось нерешённой проблемой. Потом, Конституционный Суд признал противоречащим Конституции РФ правило об обязательном членстве в ТСЖ.

Принятый в 2004 году ЖК заложил нормативные условия для перехода к рыночным отношениям в управлении МКД. Важным нововведением стали конкурсы, так как за годы советской власти собственники отлучились от участия в принятии совместных решений в отношении общей собственности. Поскольку общие собрания первые годы действия ЖК на практике почти не проводились, конкурсы стали первыми шагами к рыночным механизмам, а их проведение регламентировалось 75-м постановлением, которое я писал с коллегами из ФАС. Этот документ позволял внедрять систему рыночных механизмов выбора УО, после чего заключался договор управления.

ЖК также заложил основы экономических отношений через седьмой и восьмой разделы. Однако возникли противоречия. Например, в седьмом разделе говорится, что размер платы устанавливается решением ОСС, а в восьмом, что это существенное условие договора управления. Это привело к неверным трактовкам: некоторые специалисты и муниципалитеты считали, что решения собрания достаточно для изменения платы, хотя договор – это соглашение двух сторон. На самом деле в части 7 ст. 156 ЖК условие, что размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников относится только к выработке совместного решения собственников, как одной стороны ДУ, который в последующем мог быть подписан или не подписан УО.

К сожалению, не удалось заложить механизмы против фальсификаций решений общих собраний, что остаётся серьёзной проблемой. Ещё один недостаток – трансформация жилищной инспекции, которая из технического органа превратилась в «жилищную прокуратуру», контролирующую и договоры, и собрания. Это спровоцировало чрезмерную заорганизованность и стало проблемой для сферы управления.

Какие изменения вы бы внесли в ЖК сегодня, чтобы адаптировать его к текущим вызовам отрасли?

Дмитрий Гордеев:

Во-первых, нет никакой отдельной отрасли под названием ЖКХ. Это советский стереотип. Есть частные собственники в МКД, публичная собственность на отдельные помещения в домах и общее долевое имущество, которые регулируются разными нормами.

Что бы я предложил изменить в ЖК? Во-первых, нужно немедленно принимать меры против фальсификации общих собраний. Эта проблема сохраняется даже в современных условиях, включая онлайн-собрания. Например, в ЕАС ЖКХ Московской области УО может подделать решения, протоколы и проценты голосования. Эти вопросы нужно закреплять нормативно: сначала в ЖК, а затем в подзаконных актах. Проблема нормативно решаемая.

Во-вторых, требуется упростить процедуру принятия решений на общих собраниях, но без ущерба надежности выражения воли собственниками. Собственники сейчас часто не участвуют в собраниях из-за чрезмерной заорганизованности. Требования к кворуму настолько высоки, что это отпугивает людей.

Также, необходимо обратить внимание на вопрос легализации статуса собственников машино-мест. В Гражданском кодексе они имеют статус объекта недвижимости, но в ЖК жилищные права их собственников совсем не урегулированы. Депутаты не нашли времени и приоритетов, чтобы закрепить, что собственники машино-мест имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилых или нежилых помещений. Это требует исправления.

Чего нет в ЖК, что обязательно нужно добавить? Это то, о чём говорят уже лет пять. Необходимо установить паритет прав и обязанностей УО и собственников помещений. На это не хватает политической воли и этим нередко собственники злоупотребляют. Сейчас начиная с момента появления жилищных инспекций, содержащиеся в предписаниях внедоговорные обязательства культивируются годами.

Что это означает? Инспекторы жилищной инспекции не смотрят на договор управления. Они видят, что крыша течёт, и выдают предписание: устранить. Но если собственники это не заказывали, возникает вопрос: как это сделать?

Какие есть варианты? Их немного. Либо отказаться от других работ, которые были заказаны в этом доме, и бросить средства на ремонт, либо «снимать» деньги с соседних домов. Это, по сути, означает закрыть глаза на то, что при любом варианте обворовывают собственников своего и других домов.

В ЖК нужно чётко прописать, что УО выполняют только те работы, которые заказаны и оплачены собственниками. Если что-то рушится, течёт или ломается и требует замены, но не заказано в договоре управления, то предписание нужно адресовать собственникам.

При аварийных ситуациях нужно установить, что предписания выдают УО с обязательным указанием, что такие «непредвиденные» работы выполняются для устранения аварий без внесения изменений в ДУ и оплачиваются собственниками дополнительно к согласованным. Такие меры непопулярны. Депутаты боятся принимать подобные решения, потому что это влияет на переизбрание. Есть также вопрос имиджа фракции – с собственниками лучше не конфликтовать.

👉🏼 Обсуждаем в Телеграм-канале Ассоциации «Р1»