Как правильно рассчитывать плату за содержание общего имущества в МКД
УО получила претензию от жителя, где он указал на неправомерность методики расчётов, которую использовала компания. В подтверждение своей позиции потребитель привёл выводы инстанций по делам № А19-12293/2022 и № А19-17619/2019.
Ситуацию прокомментировал член Экспертного совета Ассоциации «Р1», член Экспертного совета комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Дмитрий Гордеев. Читайте полный ответ эксперта.
«Фактически вопросов два:
Первый – как правильно определять долю в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений;
Второй – как правильно рассчитывать размер платы за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
✔️ Во-первых, в РФ нет госрегулирования «тарифов» на содержание общего имущества. Муниципалитеты устанавливают ставки размера платы для нанимателей и собственников в тех домах, к которых не выбрали и не реализовали способ управления (по результатам открытых конкурсов - п. 34 Правил содержания общего имущества, утв. ППРФ-491).
✔️ Во-вторых, по п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления устанавливается не фиксированная ставка, а порядок определения цены договора и размера платы за содержание. Именно в договоре управления и нужно искать ответ на вопрос как начислять месячный размер платы.
✔️ В-третьих, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений в соответствии со ст. 37 ЖК РФ будет равняться частному от деления площади помещений и машиномест, находящихся в собственности конкретного собственника, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам (пример расчета размера доли приведен в письме ФНС РФ от 11.04.2007 N СК-6-11/307@). При расчете размера доли в ОИ площади помещений и машиномест, находящихся в собственности конкретного собственника, используются в соответствии с данными ЕГРН без «вычета площади занятых общедомовыми инженерным коммуникациями», т.к. такой вычет ни одним нормативным правовым актом не предусмотрен (сети и помещения – разные вещи). При этом согласно ст. 37 ЖК РФ в формуле определения размера долей в ОИ не используется площадь помещений, входящих с состав общего имущества.
Есть два возможных способа расчета месячной платы за содержание ОИ:
• первый (используется реже) – стоимость годового объема услуг и работ (п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) делят на 12 месяцев и распределяют в соответствии с долями в ОИ каждого собственника (ч. 2 ст. 39, ст. 37 ЖК РФ) - сразу получается доля расходов конкретного собственника (руб./мес.). Т.е. определяется доля собственника в руб. в среднемесячной общей стоимости услуг и работ по договор управления многоквартирным домом, как произведение среднемесячной стоимости на размер доли в ОИ определенного собственника);
• второй (используется чаще) – стоимость годового объема услуг и работ (п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) делят на 12 месяцев и приводят к 1 кв. м площади объектов недвижимости в доме, находящихся в индивидуальной собственности (при приведении используется суммарная площадь объектов недвижимости в доме, находящихся в индивидуальной собственности). Получается ставка размера платы (руб./кв.м./мес.), которая в вопросе и в решении АС Иркутской области по делу № А19-12293/2022 называется «тариф на содержание и ремонт общего имущества». Ставка размера платы (среднемесячная стоимость услуг и работ, приведенная к 1 кв. м), установленная в ДУ, умножается на размер площади помещений конкретного собственника, которая участвовала в расчете доли в общем имущества. Если в ДУ согласовано условие о применении муниципальной ставки для соответствующей группы домов, то по второму способу, согласно ДУ, применяется установленная ОМС муниципальная ставка («тариф на содержание и ремонт общего имущества»).
Оба указанных выше способа дают абсолютно одинаковые размеры месячной платы за содержание ОИ для конкретного собственника».
👉🏼 Читайте экспертное мнение Ольги Беленькой по делам № А19-12293/2022 и № А19-17619/2019 и обсуждайте в Телеграм-канале!