ЮрFAQ: 5 практических вопросов о проведении ОСС

Организация общего собрания собственников вызывает вопросы даже на этапе выбора формы голосования и подготовки документов. УО важно понимать, какие материалы направлять в ГЖИ, можно ли использовать региональную систему, должен ли инициатор лично присутствовать на собрании и когда компания вправе отказать собственникам.

Собрали пять вопросов с форума Ассоциации «Р1» и разбираем ситуации, которые возникают у управляющих организаций при подготовке и проведении ОСС.

1️⃣ Какие документы направлять в ГЖИ после ОСС в ГИС ЖКХ?

Если общее собрание собственников проведено с использованием информационной системы, отдельно направлять в орган ГЖН весь комплект документов на бумаге не требуется.

Согласно п. 5 Порядка, утверждённого приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр, протокол такого ОСС направляется в орган государственного жилищного надзора посредством системы в виде доступа к нему. Это происходит в дату формирования протокола.

Отдельный порядок предусмотрен для письменных решений собственников, которые участвовали в голосовании не в электронной форме. Администратор ОСС должен направить такие бюллетени в орган ГЖН не позднее десяти календарных дней со дня проведения собрания.

Таким образом, после электронного ОСС важно разделять документы: доступ к сформированному в системе протоколу ГЖИ получает посредством системы, а письменные решения собственников передаёт администратор собрания в установленный срок.

👉 Подробнее – на форуме Ассоциации «Р1»

2️⃣ Нужна ли доверенность, если заявление о проведении ОСС подписывает представитель собственника?

Собственники, которым принадлежит не менее 10% от общего количества голосов в МКД, вправе обратиться в УО, правление ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива с просьбой организовать ОСС. Такое право закреплено в ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.

В обращении собственники должны сформулировать вопросы, которые они предлагают включить в повестку дня. После получения заявления УО, ТСЖ или кооператив обязаны провести собрание по указанной повестке в течение 45 дней.

Специальных законодательных требований к форме такого обращения нет. Но если вместо собственника документ подписывает его представитель, полномочия такого лица необходимо подтвердить. К заявлению следует приложить доверенность от собственника помещения с указанием соответствующих полномочий.

Следовательно, подпись представителя без подтверждения его полномочий нельзя учитывать наравне с подписью самого собственника при определении необходимых 10% голосов.

👉 Разъяснения юристов – на форуме Ассоциации «Р1»

3️⃣ Можно ли проводить заочное ОСС не в ГИС ЖКХ, а в региональной системе?

Да, но использовать для онлайн-голосования можно не любую цифровую платформу.

До 1 марта 2025 года собственники могли выбрать на ОСС иную информационную систему для проведения собраний. После вступления в силу изменений, внесённых Федеральным законом № 463-ФЗ, такой возможности больше нет.

Сейчас собственники могут голосовать в ГИС ЖКХ, в том числе через Госуслуги: системы технически связаны, поэтому поданный таким способом голос учитывается при проведении ОСС.

При этом законодательство сохраняет возможность использовать региональные информационные системы, созданные по решению высшего исполнительного органа субъекта РФ. Поэтому сам по себе факт проведения голосования не в ГИС ЖКХ не означает нарушения: необходимо установить статус конкретной региональной системы и правовые основания для её использования.

👉 Подробнее об онлайн-голосовании – на форуме Ассоциации «Р1»

4️⃣ Обязан ли инициатор присутствовать на очной части ОСС?

Нет. ЖК РФ не устанавливает обязанности инициатора лично присутствовать на очной части собрания, которое проводится в очно-заочной форме.

Инициировать ОСС вправе собственники помещений, а в предусмотренных законом случаях – управляющая организация, правление ТСЖ или кооператива. На инициаторе лежат обязанности, связанные с подготовкой собрания: он формирует повестку, уведомляет собственников и сообщает им, где и когда можно ознакомиться с материалами предстоящего ОСС.

При этом ни ЖК РФ, ни документы Минстроя России не связывают возможность проведения очной части с обязательным присутствием инициатора. Поэтому собственники и их представители вправе провести её и без него.

Отсутствие инициатора не освобождает его от остальных обязанностей по организации ОСС, в том числе от необходимости направить бюллетени собственникам, которые не участвовали в очной части собрания.

👉 Больше ответов об организации ОСС – на форуме Ассоциации «Р1»

5️⃣ Может ли УО отказаться проводить ОСС по требованию 10% собственников?

Нежелание УО проводить собрание или несогласие с предложенной собственниками повесткой не являются основанием для отказа.

Согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, собственники, обладающие не менее 10% от общего количества голосов в МКД, вправе обратиться в УО с просьбой организовать ОСС. В обращении должны быть сформулированы вопросы, которые собственники предлагают внести в повестку. После получения такого заявления УО обязана организовать собрание в течение 45 дней.

Это правило действует и тогда, когда предлагаемое решение потенциально невыгодно самой управляющей организации. Например, собственники могут потребовать провести ОСС для установления размера платы, отличного от предложенного УО.

Из приведённых требований ч. 6 ст. 45 ЖК РФ следует, что отказ возможен, если в обращении собственников отсутствуют вопросы, которые необходимо включить в повестку ОСС. Само по себе опасение УО, что принятое решение впоследствии придётся оспаривать в суде, законным основанием для отказа не является.

👉 Точные разъяснения – на форуме Ассоциации «Р1»

🩷 Члены Ассоциации «Р1» всегда могут получить разъяснения по вопросам подготовки и проведения ОСС напрямую от юристов. Станьте частью объединения и получите доступ ко всем преимуществам.