Учётная политика УО в 2026 году: как корректно признать доходы и организовать раздельный учёт

Формирование учётной политики – один из самых сложных и спорных вопросов в работе управляющих организаций. В ЖКХ привычные бухгалтерские подходы часто дают сбой: так, начисления по квитанциям не совпадают с фактом оказания услуг, движение средств не отражает экономическую суть операций, а отдельные поступления не создают дохода, хотя визуально выглядят как выручка. В материале – методические рекомендации члена Экспертного совета Ассоциации «Р1» Наргис Джураевой о выборе корректного подхода и способам избежать ошибок при признании доходов, учёте транзита, целевых средств и НДС.

Главная мысль – НЕ смешивайте бухучёт, НДС и начисления по квитанциям.

1. Реализация работ и услуг по содержанию и текущему ремонту.

Ключевой принцип: реализация НЕ равна начислениям по квитанциям.

Как признаётся реализация:

• по факту оказания услуг / выполнения работ;
• на основании актов выполненных работ;
• в разрезе объектов управления (МКД);
• независимо от факта оплаты и начислений собственникам.

Бухгалтерский учёт:

• допустимо использование сч. 76 в разрезе объектов и договоров;
• НДС 5% начисляется на дату реализации (акта) только по операциям, не подпадающим под освобождение;
• работы и услуги, подпадающие под пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, отражаются без НДС, с обязательным раздельным учётом.

2. Услуга управления МКД.

Характер услуги – длящийся. Порядок признания:

• признаётся ежемесячно;
• в размере платы, установленной договором управления / решением ОСС.

Если услуга управления облагается НДС – налог начисляется ежемесячно.

3. Вознаграждение за возмездное использование общего имущества третьими лицами. Сюда входит реклама, операторы связи, базовые станции и иные аналогичные случаи.

Экономическая суть:

• возмездное предоставление права использования общего имущества;
• доход возникает у управляющей организации, если это предусмотрено протоколом ОСС.

Учёт:

• допустимо отражение через счёт 76;
• доход признаётся в соответствии с условиями договора.

НДС:

• облагается НДС 5%;
• под освобождение по пп. 29–30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подпадает.

4. Расчёты с РСО (транзитная модель)

Принципиальная позиция: расчёты с ресурсоснабжающими организациями не формируют доход управляющей организации.

Обоснование:

• денежные средства носят транзитный характер;
• экономической выгоды у УО не возникает;
• средства полностью перечисляются РСО;
• операции освобождены от НДС в рамках управления МКД.

Учёт:

• расчёты отражаются обособленно;
• не включаются в состав выручки;
• допустимо использование счетов 76 или 86 вне доходов организации.

5. Целевые фонды собственников («кубышки»).

5.1. Целевые фонды с назначением. Сюда входит вывоз снега, сезонные работы, крупные закупки, работы по решению ОСС:

• являются целевыми средствами собственников;
• не признаются доходом УО;
• учитываются как целевое финансирование (счёт. 86);
• используются строго по решению ОСС;
• НДС не возникает.

5.2. Фонды без заранее определённой цели.

• до момента принятия решения – обязательство УО перед собственниками;
• после принятия решения – целевое использование;
• доход и НДС не формируются.

Рекомендуется использовать прямые запрещающие формулировки, чтобы исключить риск переквалификации доходов и доначислений НДС.

6.0. Коммунальные услуги и КР на СОИ.

Недопустимые формулировки:

• «Коммунальные услуги и коммунальные ресурсы на содержание общего имущества относятся к доходам от обычных видов деятельности УО».
• «Выручка УО включает суммы начислений за коммунальные услуги и КР на СОИ».
• «Поступления за коммунальные ресурсы формируют доход независимо от их дальнейшего перечисления РСО».

Корректная формулировка для учётной политики:

• «Денежные средства, получаемые от собственников помещений в МКД в оплату коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, носят транзитный характер, не образуют экономической выгоды управляющей организации, не признаются доходом (выручкой) и учитываются обособленно с последующим перечислением ресурсоснабжающим организациям».

6.1. Реализация по содержанию и текущему ремонту.

Недопустимые формулировки:

• «Выручка по содержанию и текущему ремонту признаётся в сумме начислений по квитанциям».
• «Начисления собственникам являются основанием для признания реализации».

Корректная формулировка:

• «Реализация работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества признаётся исключительно по факту их оказания, подтверждённому актами выполненных работ (иными первичными учётными документами), независимо от порядка и объёма начислений собственникам помещений».

6.2. Целевые средства собственников.

Недопустимые формулировки:

• «Средства, собранные собственниками на отдельные цели, признаются доходом УО до момента их использования».
• «Целевые фонды формируют выручку организации».

Корректная формулировка:

• «Денежные средства, аккумулируемые управляющей организацией по решениям общего собрания собственников в виде целевых фондов (в том числе без заранее определённого назначения), являются целевыми средствами собственников, не признаются доходом управляющей организации, учитываются на счёте 86 и подлежат использованию исключительно в соответствии с принятыми решениями ОСС».

7. Раздельный учёт.

В учётной политике обязательно закрепляется:

• раздельный учёт операций, облагаемых и не облагаемых НДС;
• обособленный учёт услуг управления, содержания и текущего ремонта, коммунальных услуг и КР на СОИ (как транзита) и целевых средств собственников;
• аналитика в разрезе каждого МКД.

Итоговая логика учётной политики на 2026 год:

1. Реализация – по факту оказания услуг (акты), а не по квитанциям.
2. Услуга управления – ежемесячно.
3. Коммунальные услуги и КР на СОИ – транзит, не доход.
4. Целевые фонды – не доход, не НДС.
5. НДС 5% – только по облагаемым операциям, при жёстком раздельном учёте.

👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»