«От управления профессионалами к профессиональному самоуправлению»: опыт ТСЖ глазами председателя

В конце октября в Москве прошёл «Фестиваль мастеров управления домами» – масштабная встреча профессионального сообщества, на которой говорили о будущем отрасли, лучших практиках и точках роста. Одним из ярких форматов стало TALK-шоу «ТСЖ vs УО» Ассоциации «Р1», где участники обсуждали сильные и слабые стороны двух моделей управления.

Зрителем нового формата оказался один из ведущих экспертов по управлению многоквартирными домами – Николай Иванов, председатель ТСЖ, координатор Вологодской ассоциации ТСЖ и член экспертного совета при Законодательном собрании области. Он поделился своим взглядом на развитие самоуправления в МКД. Ассоциация «Р1» спросила эксперта, как сегодня работает модель товарищества, в чём её сильные стороны и с какими вызовами сталкиваются инициативные собственники.

Николай Леонидович, вы принимали участие в Фестивале мастеров управления домами. Расскажите, что особенно запомнилось?

Николай Иванов:

На площадке TALK-шоу председатели московских ТСЖ и руководители УО попытались поговорить о сильных и слабых сторонах двух моделей управления. В лучших традициях развлекательного жанра победила дружба, то есть, сильных и слабых сторон у этих двух форм управления оказалось, по мнению жюри, поровну.

Как вы оцениваете подход к сравнению этих моделей?

Николай Иванов:

На мой взгляд, в таком подходе допущены две системные ошибки. Предполагается, что вся инфраструктура управления должна быть сосредоточена в УО. Конечно, при таком подходе УО, обладая несравнимыми с ТСЖ ресурсами, будет выглядеть заведомо выигрышно по сравнению с ТСЖ. В самом деле, где найти в одном доме и бухгалтера, и сантехника, и электрика – да ещё и с необходимыми квалификационными компетенциями? А техника (например, трактор для уборки снега с придомовой территории и т. д.)? Если уборка снега стоит условно 3 тысячи в час и не менее четырёх часов, а свою территорию можно убрать за 30 минут?

На самом деле, в ТСЖ не нужно иметь всё это в структуре и на балансе одного товарищества. В Вологде создана вся городская инфраструктура для обслуживания МКД. В штате ТСЖ есть только один председатель, с зарплаты которого платятся налоги. И всё!

Полное обслуживание МКД при управлении домом ТСЖ осуществляется на договорной основе с профессиональными сервисными компаниями, где есть и техника, и квалифицированные кадры – причём на конкурентной основе. Поэтому стоимость этих услуг никто специально не завышает.

Что касается работы самого председателя ТСЖ (по организации системы обслуживания дома), то в Вологде развит институт наставничества – в помощь начинающему руководителю ТСЖ. Также работают экспертные группы, наш «коммунальный спецназ», который помогает оценивать качество принимаемых решений, в том числе и по техническим вопросам.

Авторы сравнительного подхода исходят из весьма распространённого в обществе мнения: ТСЖ – это антагонист УО. На самом деле, ТСЖ – это, как правило, следствие слабой работы УО, ненадлежащим образом выполняющей свои прямые обязанности. Мы всегда стараемся понять причины, по которым инициаторы создания ТСЖ не хотят работать с данной УО. И если такие причины устранимы (в Вологде работает механизм согласительных комиссий по решению спорных ситуаций в МКД), то необходимость создания ТСЖ также отпадает.

Расскажите о статистике вологодских ТСЖ.

Николай Иванов:

В Вологде уже более 10 лет существует сообщество председателей ТСЖ (ЖСК), которое оказывает всеобъемлющую поддержку как начинающим, так и уже существующим товариществам.

В отличие от других регионов подавляющее большинство ТСЖ области являются самоуправляемыми, т. е. без заключения договора управления с УО.

Как возникло сообщество председателей ТСЖ?

Николай Иванов:

В начале 2013 года группа председателей ТСЖ в Вологде объединилась, чтобы противостоять осуществлению незаконной инвестиционной программы по строительству мусорного полигона. Сама жизнь нам подсказывала, что объединившись, мы можем решать свои проблемы гораздо эффективнее, чем поодиночке.

В июле 2014 года НП «Вологодская ассоциация ТСЖ (ЖСК) и собственников жилья» была зарегистрирована в Минюсте.

Основными целями объединения стали обмен практическим опытом между председателями ТСЖ и ЖСК, обучение членов товариществ основам управления многоквартирными домами, защита корпоративных интересов собственников – в том числе в судебных инстанциях. Мы также сосредоточились на разработке и лоббировании инициатив по совершенствованию жилищного законодательства, методологической поддержке при создании ТСЖ и оптимизации их дальнейшей работы, а также на реализации актуальных проектов в домах, находящихся под управлением товариществ.

Создание подобной структуры оказалось очень востребованным среди жителей нашего города в целом и среди потенциальных инициаторов создания ТСЖ – в первую очередь.

Что мешает активному развитию ТСЖ как формы управления?

Николай Иванов:

Считается, что ТСЖ при определённых условиях может быть более эффективным способом управления, чем УО. ТСЖ не является коммерческим предприятием и не ставит целью своей деятельности извлечение прибыли. В его состав входят сами собственники помещений в доме, заинтересованные в том, чтобы дом содержался в хорошем состоянии.

Однако потенциал ТСЖ, заложенный изначально в данной форме управления, на практике реализуется далеко не всегда и не везде. Несмотря на все плюсы ТСЖ, органы государственной и региональной власти, а также органы местного самоуправления не уделяют должного внимания развитию института самоуправления в МКД.

Работа по обучению активных граждан, советов МКД и председателей ТСЖ сведена к минимуму, хотя муниципалитеты обязаны заниматься этим по закону. Надзорные органы – ГЖИ, прокуратура, полиция – обладают ограниченными возможностями и не могут оперативно решать многие вопросы ТСЖ, оставляя собственникам только путь через суд. Кроме того, в региональной системе власти отсутствует структура, способная комплексно анализировать сферу ЖКХ и формировать качественные рекомендации для управленческих решений.

Есть и внутренние препятствия. В частности, собственники нередко не хотят заниматься управлением домом из-за нехватки знаний жилищного законодательства, высокой ответственности, риска конфликтов с неплательщиками и отсутствия поддержки со стороны муниципалитета. Усиливает проблему и противодействие со стороны отдельных управляющих организаций инициативам по созданию товариществ.

Все эти факторы повышают риск прихода к власти в ТСЖ людей, не имеющих каких-либо серьёзных знаний в вопросах ЖКХ, принимающих неэффективные, с точки зрения экономики дома, управленческие решения, а иногда – и заинтересованных только в личном обогащении.

Часто можно услышать про «коммунальные войны» между ТСЖ и управляющими организациями. С какими конфликтами сталкиваются инициативные собственники и как выстраивается работа в таких ситуациях?

Николай Иванов:

Сфера ЖКХ является наиболее проблемной отраслью экономики России. Это и изношенность сетей, и высокие тарифы на коммунальные услуги для населения, и неплатежи собственников помещений в МКД.

Несмотря на это, повсеместно идут «войны» за право управлять тем или иным домом, в том числе между УО и ТСЖ. Почему? Вопрос риторический. Чаще последнее слово остаётся за УО, потому что силы далеко не равны. Если УО имеет на своей стороне финансовый и административный ресурс, то на стороне ТСЖ – только желание собственников самостоятельно управлять своим домом. Никакой серьёзной государственной поддержки ТСЖ не ощущают – ни на федеральном, ни на местном уровне.

Несмотря на то, что мы работали и работаем со всеми собственниками независимо от формы управления МКД, со стороны наша деятельность выглядела только как деятельность по созданию ТСЖ и была направлена, соответственно, на отъём прибыли у УО, что им, конечно, очень не нравилось.

И в 2018 и особенно в 2019 году – прорвало. Начались коммунальные войны – анонимки, порочащие честь и достоинство инициаторов создания ТСЖ, поджоги автомобилей, нападения. В анонимках нас выставляли профессиональными коммунальными мошенниками.

Конечно, УО, как любая коммерческая структура, заинтересована в приумножении прибыли и, соответственно, в сохранении и увеличении своего жилого фонда. Поэтому мы вместе с УО пришли к соглашению – прежде чем помогать инициативным группам создавать ТСЖ, стали совместно с руководством УО пытаться найти причины таких инициатив. Возникла идея и идеология Согласительных комиссий. Если УО выполняет требования (законные) собственников, то, как правило, причина ухода в ТСЖ отпадает, если же требования собственников игнорируются, то мы помогаем создавать ТСЖ с чистой совестью.

Таким образом, на согласительной комиссии мы выслушиваем претензии жителей к работе УО, отметаем то, что не входит в сферу компетенции УО, выслушиваем позицию УО, и, если претензии принимаются, заключаем Соглашение с УО об исправлении ситуации в доме в течение оговорённого срока.

Если требования собственников игнорируются, то мы помогаем осуществить переход к другой УО либо создать ТСЖ, заключая при этом соглашение с руководством УО, обслуживающей дом, о недопустимости противоправных действий при смене способа управления домом.

Во второй части – алгоритм помощи при создании ТСЖ, а также подробнее об институте наставничества в Вологде.

👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»