Нецелевое расходование средств УО при содержании земельного участка: где заканчиваются обязанности собственников и начинаются полномочия муниципалитета

Всё чаще управляющие организации сталкиваются с попытками муниципальных властей разных уровней переложить на собственников ответственность за обслуживание территорий, граничащих с придомовыми земельными участками. На таких землях нередко расположены неухоженные пешеходные дорожки, детские площадки или малые архитектурные формы. Всё это делается под благовидным предлогом защиты «интересов жителей». Однако возникает логичный вопрос: а вправе ли управляющая организация расходовать денежные средства жителей на поддержание в исправном состоянии имущества, не являющегося общедомовым? Являются ли такие расходы не только целесообразными, но и законными? Разберёмся в этом вопросе, опираясь на нормы законодательства и судебную практику.

Общие правила

В силу закона управляющая организация обязана содержать придомовую территорию. Согласно пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта. Для признания участка общедомовым необходимо одновременное соблюдение двух условий. Проверить сведения в отношении абсолютно любого земельного участка можно на публичной кадастровой карте.

Однако существует и иная позиция. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 27 января 2025 г. № 310-ЭС24-23528, со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 № 14-П, указывается, что управляющая организация обязана обслуживать не только «придомовую», но и «внутридворовую» территорию. Это требование действует даже при отсутствии поставленного на кадастровый учёт земельного участка под МКД. Если понятие «придомовая территория» в законе закреплено, то какую смысловую нагрузку суд вложил в понятие «внутридворовая территория» и на какой нормативный материал опирался, предположить достаточно трудно. Вероятно, имело место применение термина из программы «Формирование комфортной городской среды» в совокупности с аналогией права. Однако такой порядок правоприменения представляется нам достаточно спорным.

Вывод суда: «Само по себе нахождение объектов, предназначенных для обслуживания и эксплуатации МКД, за границами сформированного земельного участка, на котором расположен такой дом, или отсутствие государственного кадастрового учёта такого земельного участка, не освобождает лиц, осуществляющих управление МКД, от обязанностей по надлежащему содержанию придомовой территории».

Таким образом, с момента принятия тройкой судей ВС РФ вышеупомянутого определения, при изучении придомовой территории, вероятно, необходимо будет устанавливать взаимосвязь всех близлежащих к земельному участку МКД объектов с самим домом.

Применительно к новым домам помочь в этом смогут проектная документация, документы об отводе земельного участка для строительства, план земельного участка и техническая документация на МКД. Что касается старых объектов недвижимости, здесь помочь сможет только то, чего нашей сфере иногда так не хватает в последнее время: немного логики и здравого смысла.

Отдельного внимания заслуживают многоквартирные дома, возводимые застройщиками по договорам долевого участия в строительстве жилья.

В самом общем плане, процедура передачи земельного участка от застройщика к собственникам не представляет собой ничего сложного и состоит из трёх этапов:

1. Получение застройщиком земельного участка для строительства МКД.
2. Возведение МКД и ввод его в эксплуатацию.
3. Передача МКД и земельного участка как единого комплекса недвижимого имущества собственникам и УО после регистрации права на первое помещение в МКД.

Однако на практике всё может быть не так гладко. Возможны варианты:

• участки отвели под застройку, но дома там не построили, и они утратили статус учтённых;
• право застройщика прекратилось, и участки перешли муниципалитету;
• часть участка поставили на учёт под дом, а оставшаяся «подвисла»;
• отказ был оформлен документально, и участки вернулись в муниципальную собственность.

Каждая из перечисленных ситуаций представляет собой отдельный правовой кейс, подлежащий комплексному изучению для его правильного разрешения.

Почему расходы УО на такие объекты – нецелевые

Учитывая, что правовая категория «целевая статья расходов» в большей степени характерна для расходов государственного бюджета, полагаем необходимым прежде всего установить, какое смысловое значение вкладывается в понятие «целевые расходы» применительно к деятельности управляющей организации.

Несмотря на то что договор управления относится к смешанным видам договоров, в целом, управляющая организация оказывает собственникам помещений в МКД услугу.

Содержание понятия «услуга» раскрыто в ст. 779 ГК РФ. В соответствии с данной нормой права, услуга – это возмездное совершение определённых действий либо деятельности. Следовательно, управляющая организация оказывает собственникам услугу за плату.

Анализ статей 154 и 156 ЖК РФ в сопоставлении с пунктами 10 и 11 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, позволяет сделать следующий вывод: структура платы за содержание жилья детально урегулирована (по крайней мере, в минимально необходимых объёмах), и расширение перечня выполняемых работ или оказываемых услуг без согласия собственников невозможно.

С одной стороны, управляющая организация пока ещё не обязана отчитываться перед собственниками за каждый потраченный рубль. С другой, в ГИС ЖКХ в изобилии представлены множественные формы отчётности, содержание которых порадует глаз даже самого отъявленного потребителя. Это позволяет сделать вывод о том, что денежные средства, которые УО получает в качестве оплаты услуги «содержание жилья», являются если не целевыми, то подотчётными.

В таком контексте, любую расходную статью управляющей организации необходимо соотносить с буквальным определением и критериями правовой категории «общее имущество», т. к. полученные средства должны быть потрачены именно на его содержание.

Иные траты будут противоречить правовой природе отношений в сфере управления МКД и назначению платы за содержание жилья. Обслуживание объектов или элементов, не относящихся к общему имуществу, за счёт этих средств прямо нарушает права собственников. При этом закон не запрещает выполнять такие работы за счёт дополнительных взносов.

При возникновении спорных ситуаций с органами государственной власти дополнительную помощь могут оказать местные правила благоустройства, территориальная схема расположения контейнерных площадок, градостроительный план населённого пункта в соотнесении с нормами ФЗ «О местном самоуправлении».

Слабые места и риски

В ряде регионов органы власти принимают локальные акты, возлагающие на управляющие организации обязанность содержать объекты благоустройства и контейнерные площадки, расположенные вне придомовой территории.
Существует неблагоприятная судебная практика, признающая подобные обязанности за УО. С другой стороны, немало решений подтверждают обратное, например:

• Постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12 – неоформленный земельный участок признаётся собственностью публично-правового образования;
• Определения ВС РФ от 30.06.2010 № 78-Г10-9 и от 14.09.2011 № 35-Г11-27;
• решения арбитражных судов, признающие незаконными правила благоустройства, обязывающие УО содержать неоформленные участки;
• свежие определения СКЭС ВС РФ (2023–2024 гг.), подтверждающие: создание и содержание мест накопления ТКО относится к полномочиям органов местного самоуправления, а не УО.

Подробный обзор судебной практики по теме ТКО ранее представляла Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», в эфире «50 оттенков ТКО».

Заключение

Проблема грамотного расходования денежных средств, вносимых в счёт оплаты услуги по содержанию жилья – это всегда поиск правильного баланса между интересами жителей, их комфортом, обязанностями УО и полномочиями муниципалитетов. Управляющим организациям важно помнить, что любое требование о содержании объектов вне придомовой территории должно быть документально обосновано и надлежащим образом согласовано как с жильцами, так и с органами государственной власти. В ином случае имеется риск нарушить права собственников, что повлечёт за собой неизбежные проверочные мероприятия и штрафные санкции для УО.

Ассоциация «Р1» продолжает отслеживать судебную практику и делиться актуальными кейсами, чтобы у управляющих организаций и ТСЖ были проверенные аргументы для защиты своей позиции.

✍ Материал подготовил Максим Балашов, практикующий юрист, внештатный эксперт Ассоциации «Р1»

👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»