Как приручить ChatGPT: ответственность УО за неактуальный реестр собственников

Юрвопросы – зона, где ИИ без точного запроса может завести не туда. Чтобы получить полезный ответ от нейросети, промпт должен быть точным, а запрос — выверенным. Именно поэтому сложные юридические вопросы перерабатывает в понятные алгоритмы эксперт Ассоциации «Р1» – Ирэн Парсамян.

Вопрос от УО:

«Мы знаем, что с 2022 года УО не может актуализировать реестры собственников, так как доступ к выпискам из Росреестра закрыт. ГЖИ продолжает наказывать за неактуальность реестра. Мы обязаны предоставлять актуальный реестр для ОСС, но если опубликуем его в общем доступе, директор может быть привлечён к ответственности по УК РФ. Что выбрать: 300 тыс. штрафа или 3 года лишения свободы?»

Промпт от Ирэн Парсамян:

«УО с 2022 года не имеет законодательной возможности актуализировать реестры собственников – выписки из Росреестра ей недоступны. ГЖИ регулярно пытается привлечь УО к ответственности за неактуальность реестров. Также УО обязана предоставлять актуальный реестр собственников инициаторам ОСС. Вопрос: как обосновать неактуальность реестра. Сам реестр предоставить УО готова».

Ответ от ChatGPT:

В подобной ситуации УО действительно оказывается «между двух огней»: с одной стороны – обязанность предоставить реестр, с другой – отсутствие доступа к данным Росреестра, необходимых для его актуализации. Чтобы защитить себя от претензий ГЖИ и корректно взаимодействовать с инициаторами ОСС, важно правильно оформить позицию. Вот как можно обосновать неактуальность реестра:

Пояснение к предоставляемому реестру собственников помещений МКД

Управляющая организация предоставляет имеющийся в распоряжении реестр собственников помещений, сформированный на основании:

• документов, полученных при заключении договоров управления и иных взаимодействий с собственниками;
• данных, ранее запрашиваемых из Росреестра до 1 марта 2022 года;
• информации, предоставленной собственниками по инициативе;
• сведений, полученных из открытых источников (например, ЕГРН по конкретным помещениям, если их заказывали собственники или УО ранее).

Важное уточнение: С марта 2022 года в связи с изменениями законодательства (в том числе с ограничением доступа УО к сведениям ЕГРН) управляющая организация не обладает законодательной возможностью регулярно актуализировать данный реестр, поскольку:

• не является стороной в правоотношениях, возникающих при переходе права собственности;
• не наделена правом беспрепятственного получения выписок из ЕГРН (в т. ч. по всему МКД);
• собственники не обязаны уведомлять УО о переходе прав или изменении данных.

Таким образом, УО действует добросовестно и в пределах своих полномочий, но не может гарантировать 100% актуальность сведений, особенно при частых переходах права собственности.

Рекомендации по защите от претензий ГЖИ:

1. Вести переписку с ГЖИ: при каждом запросе направлять реестр с аналогичным пояснением.
2. Включить данную оговорку в регламент предоставления реестра инициаторам ОСС.
3. Получить письменное подтверждение от собственников или инициаторов ОСС о принятии реестра с такими ограничениями.
4. Хранить доказательства направлений уведомлений собственникам и запросов по ОСС (для демонстрации добросовестности).
5. При необходимости – сопроводить передачу реестра сопроводительным письмом, например:

«Передаём в ваш адрес имеющийся в распоряжении управляющей организации реестр собственников помещений. Обращаем внимание, что реестр может содержать неактуальные сведения в связи с отсутствием у управляющей организации с 2022 года доступа к базе ЕГРН. Управляющая организация не является участником сделок и не получает информации о переходе прав собственности, если соответствующие лица не уведомили об этом самостоятельно».