Категория земель. Отказываемся?

С 2010 года между идёт спор об отмене категории земель как института и полного перехода к системе территориального зонирования. Устойчиво и получает все большую поддержку мнение о том, что категория земель неэффективна, существенно тормозит развитие законодательства.

Мы согласны с введением территориального зонирования и докажем — почему. Однако, с этим можно поспорить (и спорят). Рассмотрим же вопрос об отмене категории земель, выводы делайте сами.

Историческая справка. Были ли попытки перехода к новой системе?

В 2014 году на рассмотрение Федеральному Собранию был предоставлен законопроект, по которому предлагалось отказаться от института категории земель и осуществить полный переход к территориальному зонированию. В последующие годы в него вносились поправки. Предполагалось, что в изменённом виде он вступит в силу с 2018 года, однако законопроект так и не был принят.

Теперь же, вероятнее всего, этот законопроект может вступить в силу до 2025 года. Ждём! А пока проанализируем значимость и эффективность института земель в настоящее время, а также поговорим о возможных последствиях его отмены. Начнем с того, что вообще следует понимать под категорией земель.

Что же такое категория земель?

Исходя из смысла пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель и земельного участка определяется исходя из категории земель и разрешённого использования.

То есть категория земель является одним из критериев определения правового режима земель, земельного участка. Если говорить кратко, то правовой режим определяет, как можно использовать земельный участок, а категории земель вкупе с разрешённым использованием определяют целевое назначение земельного участка

к примеру, на землях под ИСЖ, которые должны находиться на землях населённых пунктов, согласно классификатору можно построить жилой дом
(отдельно стоящее здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

выращивать сельскохозяйственные культуры;

размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.

Почему институт категории земель больше не эффективен?

Если говорить объективно, то на практике институт деления земель на категории постепенно теряет свою эффективность. Данное деление (на категории) носит весьма условный̆ характер: на территориях сельскохозяйственного назначения допускается строительство (в т.ч. жилищных объектов), на промышленных землях осуществляются сельхоз. работы, на землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, вести добычу полезных ископаемых, на землях сельскохозяйственного назначения - осуществлять дачное (а по сути жилищное) строительство, а вот на землях населенных пунктов допускается любая деятельность.

Кроме того, по мнению многих специалистов, деление земель на категории давно утратило свой смысл еще и потому что основную роль для строительства объекта на тех или иных землях играют виды разрешенного использования. А некоторые принятые законодательные акты вообще игнорируют категорию земель, как таковую. Так, например, в п.1 и п. 2 статьи 11 Федерального закона номер 341 от 03.08.2018 указано, что:

П.1.Предоставление земельных участков в целях размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения осуществляется в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории независимо от принадлежности таких земельных участков к той или иной категории земель, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом не допускается размещение таких линейных объектов в границах определенных земель, зон, на определенной территории.

П.2. Одновременно с регистрацией права лица, которому предоставлен земельный участок, указанный в части 1 настоящей статьи, в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о принадлежности такого земельного участка к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, за исключением случаев, если такой земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов. При этом принятие решения о переводе земельного участка из одной категории земель в другую категорию или об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется. Это значит, что если этот объект линейный, то при подаче документов на государственную регистрацию категория меняется автоматически, безо всяких ходатайств и процедур, предусмотренных Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель из одной̆ категории в другую».

В некоторых случаях может складываться такая ситуация, когда земельный̆ участок особо охраняемых территорий расположен в населенном пункте, либо населённый пункт находится в составе земель особо охраняемых природных территорий. Земельный̆ кодекс РФ неоднозначно определяет статус земельного участка. С одной стороны, все земельные участки в границах населенных пунктов относятся к категории земель населенных пунктов. Однако, земельный̆ участок, расположенный̆ в границах земель особо охраняемых территорий, относится к категории земель особо охраняемых территорий. Отсюда возникает вопрос: к какой̆ же всё-таки категории земель следует относить земельный̆ участок, отвечающий признакам обеих категорий?

На данный момент Правительство РФ, к частности Минэкономразвития, прикладывает все усилия к тому, чтобы полностью ликвидировать категорию земель и перейти полностью к территориальному зонированию, что скорее всего и произойдёт в ближайшем будущем.

Предлагается введение 18 территориальных зон: зоны сельскохозяйственного назначения, жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационного назначения, зоны ведения садоводства или сельскохозяйственного назначения для собственных нужд граждан, природоохранные зоны, историко-культурного назначения, природных лечебных ресурсов, энергетики, транспорта, обеспечения космической̆ деятельности, обеспечения обороны страны и безопасности государства, специального назначения, многоцелевые зоны, зоны лесного фонда и зоны запаса.

Что за зонирование, в конце концов?

Включение каждого земельного участка в границы той территориальной зоны, в пределах которой возможно его использование в соответствии с основным видом разрешенного использования.

Границы будут установлены так, чтобы земельный участок можно было бы отнести к зоне, в которой разрешен либо основной̆ вид разрешенного использования, либо вид, при котором площадь используемого участка и находящихся на нем зданий и сооружений больше.

Возможен и такой вариант, когда для земельного участка будет отсутствовать установленный̆ вид разрешенного использования, а значит его отнесение к той или иной территориальной зоне будет основываться на сведениях о его принадлежности к определённой земельной категории.

Безусловными плюсами законопроекта об отмене категории земель являются:

— упрощение земельных отношений, в частности документооборота;

— правовой режим использования земель, разделенных на зоны, имеет меньше ограничений в использовании;

— уменьшится количество споров, в том числе судебных, которые могут возникнуть в связи с противоречиями между документами по град. зонированию и теми видами деятельности, которые могут быть разрешены в рамках категорий земель.

Но также есть и существенные минусы:

— возможные злоупотребления государственными или муниципальными органами на местах,

— огромные затраты на осуществление этого законопроекта, поскольку субъекты федерации будут за счёт своих денег «запускать» его (ну само собой субсидии от федеральных органов будут), разработка сельхоз. регламентов и тд и тп.

— потеря правового статуса земель сельскохозяйственного назначения.

Многие противники этого законопроекта боятся, что утратится «защита», особый правовой статус земель сельскохозяйственного значения и земель особо охраняемых территорий, потребуется чётная регламентации, касающихся сельскохозяйственных земель и особо охраняемых территорий, а также разграничение некоторых регламентов. Словом, спор продолжается. Но пока законопроект не принят, а мы продолжаем следить за событиями.

Материал подготовил: Дмитрий Поливода