Этап перестройки: складской рынок становится более дифференцированным и требовательным к качеству
Рынок качественной складской недвижимости России подходит к концу года в состоянии, которое его участники описывают словом «переломный». Впервые за несколько лет ставки аренды устойчиво снижаются, вакансия растет, а значительная часть нового предложения выходит на рынок без предварительных договоров аренды. Экономика, генерирующая спрос на склады, входит в фазу, которую аналитики осторожно называют стагнацией спроса при рекордных издержках. Именно это противоречие стало главной темой первой сессии XXII ежегодного форума «ПРО СКЛАДЫ» NF Group.
60 млн кв. метров при замедлении спроса
По оценкам аналитиков NF Group, объем качественного складского предложения в России достигнет к концу 2026 года порядка 60 млн кв. м. Структура рынка впервые перестала быть моноцентричной, на Московский регион приходится половина площадей, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область еще 10%, а остальные 40% распределены по регионам.
Однако за этими цифрами стоит несколько иная динамика. В 2026 году, как подсчитали в NF Group, будет построено 5,8 млн кв. м, а в 2027-м — 4-5 млн кв. м. Высокие объемы ввода в значительной степени отражают сделки прошлых лет и лишь отчасти говорят о текущем инвестиционном настрое. По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, рынок завершает проекты, запущенные в более благоприятные времена.
Меняется и структура сделок. Как отмечает партнер NF Group Александр Кацегоров, доля сделок build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) в текущем году составит около 42% и впервые превысит долю прямой аренды на спекулятивных складах. Рынок становится рынком заказчика, и это меняет экономику девелопмента.
Оживление не там, где ждали
Если смотреть на объем сделок, картина складывается скорее в пользу рынка. По итогам I полугодия объем составлял около 1 млн кв. м, к концу III квартала — уже 2,7 млн кв. м. Прогноз NF Group по итогам года — 3,5 млн кв. м, а на 2027 год — 3,7-3,9 млн кв. м. Это больше, чем в 2025-м.
Но рост идет не столько за счет новых игроков, сколько за счет укрупнения существующих. Количество сделок осталось на уровне прошлого года, тогда как средняя площадь одной сделки выросла на 37% — с 19,4 тыс. кв. м до 26,5 тыс. Как отметил Константин Фомиченко, на рынке идет «укрупнение, поглощение». Это не столько признак здоровья, сколько следствие того, что мелкие и средние арендаторы не выдерживают экономического давления.
Структура спроса, по оценке NF Group, остается стабильной. Онлайн-торговля по итогам девяти месяцев обеспечила 64% объема сделок, розничная торговля — 13%, транспорт и логистика — 10%, производство — 7%, дистрибуция — 6%. Прогноз на 2027 год сохраняет пропорцию с небольшим снижением доли онлайн-торговли до 61%. Складской рынок во многом зависит от одного сектора — e-commerce.
Ставки и вакансия
Заметное изменение 2026 года связано с разворотом динамики ставок. Согласно данным NF Group, в сентябре средневзвешенная запрашиваемая ставка на готовые склады класса А в Московском регионе снизилась до 10 140 рублей/кв. м/год без НДС и операционных расходов. Во II квартале она составляла 10 250 рублей, в I квартале — 10 500 рублей, по итогам 2025 года — 10 900 рублей. За девять месяцев ставка снизилась на 7%, к концу года ожидается 9 500 рублей.
Ставки снизились на фоне роста свободного предложения. Доля вакантных площадей в московском регионе в сентябре достигла 6,9% с учетом субаренды, увеличившись на 2,6 п. п. за девять месяцев. Это максимум за последние несколько лет. Для аренды доступно более 2 млн кв. м, из которых 1,7 млн — прямая аренда и 330 тыс. — субаренда. Похожая картина в Санкт-Петербурге (4,4%) и регионах (4,0-4,5%).
По оценке Константина Фомиченко, пик пройден: «Доля вакантных площадей начинает постепенно снижаться, и к концу года показатели вакантности изменятся в меньшую сторону везде». Прогноз NF Group на 2027 год предполагает дальнейшее сокращение. В московском регионе показатель может составить 4,5-5,5%, в Санкт-Петербурге — 2,02,5%, в регионах — 1,5-2,0%. Ставки пока продолжают корректироваться, поскольку реакция рынка на снижение вакантности запаздывает.
Средние ставки по стране составляют чуть больше 10 000 рублей в Москве, 10 400 в Санкт-Петербурге и 9 750 рублей в регионах. К концу года ожидается снижение до 9 500 рублей, на 2027 год прогнозируется рост до 9 800. Однако, как подчеркнул Константин Фомиченко, ставки сильно отличаются от локации к локации.
Экономика арендатора
Проблема складского рынка лежит не столько в самой недвижимости, сколько в экономике его клиентов. «Российская экономика находится в новой реальности. Эта новая реальность совершенно точно характеризуется беспрецедентно высокими издержками ведения бизнеса», — отметил генеральный директор компании INFOLine Михаил Бурмистров. Топливный кризис, усиление регулирования перевозок, переход на электронное управление и дефицит кадров в логистике давят на бизнес.
Одновременно участники рынка, генерирующие спрос на склады, демонстрируют худшие финансовые результаты за всю историю. По оценке INFOLine, рентабельность продовольственного ретейла по чистой прибыли снизится до 1,2% в 2026 году против 2,3% в 2024 году. В непродовольственном ретейле ожидается убыток.
Официальная статистика показывает рост оборота розничной торговли, тогда как бизнес этого не видит. «Мы видим официальную статистику, и у нас возникает когнитивный диссонанс», — отметил Михаил Бурмистров. Рост обеспечен преимущественно автомобилями и моторным топливом, где налоговая составляющая достигает 75-80% стоимости. Реальный потребительский спрос стагнирует. Индекс потребительской уверенности, по данным исследовательского холдинга РОМИР, находится на уровне осени 2022 года. «Россияне сейчас видят текущую ситуацию в экономике примерно так, как было после объявления частичной мобилизации», — отметил он.
Для складского рынка это означает, что потенциальные арендаторы «сильно ужаты с точки зрения дохода и финансового состояния», и их возможности ограничены. Спрос есть, но он не трансформируется в рост ставок. Более того, часть ретейлеров и дистрибьюторов может не пережить этот год.
Логистика становится сложнее
Логистика при этом усложняется, и это создает спрос там, где его, казалось бы, быть не должно. Товарный объем продаж в штуках не растет, но потребность в складских площадях увеличивается. Причина в переходе на FBS (Fulfillment by Seller — схема, при которой продавец хранит товар на своих площадях и сам отгружает его по заказам маркетплейса), в развитии dark store (магазины-склады без торгового зала, работающие только на доставку), в росте числа пунктов выдачи, которые становятся зонами хранения, и в появлении мини-сортировочных центров внутри городов. Все это требует новых площадей даже при стагнирующем товарообороте.
«Риски для логистических объектов растут, ключевой ответ — диверсификация», — подчеркнул Михаил Бурмистров. Диверсификация касается самих объектов, их локаций, форматов и функций. Транспортные расходы растут, складские объекты приближаются к потребителю, но одновременно растет потребность в крупных распределительных центрах для международных проектов, в Казахстане и других странах.
Такую логику подтверждает и опыт Parametr. Управляющий партнер компании Александр Манунин объяснил, почему при одних из самых высоких ставок в московском регионе наблюдается одна из самых низких вакансий. Первая причина в том, что в локациях Parametr практически нет спекулятивных объектов, поэтому конкуренция минимальна.
Вторая — в том, что компания изначально предлагает больше среднего. Это более высокие технические характеристики, соответствие последним пожарным нормам и прохождение экспертизы по каждому проекту. Третья причина связана с экосистемой, которая создается вокруг мультиформатного парка с почти 200 резидентами, удерживает их и распространяется на крупных арендаторов больших складов.
Опыт Parametr показывает, что конкуренция не сводится к ставке. Это подтверждают и арендаторы. «Арендатор готов платить больше, если локация эффективна с точки зрения логистики», — отметил руководитель управления арендных отношений «Всеинструменты.ру» Александр Малофеев. Директор департамента строительства и технической политики «Магнита» Алексей Белоусов подтверждает, что по его данным из более чем 150 площадок ставка влияла на решение максимум в 30% случаев, а в остальных случаях решающими были локация и технические параметры.
Прогноз NF Group на 2027 год предполагает возврат к росту ставок. В московском регионе показатель может составить 9 700-9 800 рублей/кв. м/год. Но многое зависит от экономики в целом: если инфляция продолжит ускоряться, а реальные доходы падать, спрос может оказаться ниже ожидаемого, и рост ставок не состоится.
Складской рынок России переживает не кризис, а усложнение. Рекордный ввод, снижение ставок и рост вакансии говорят о зрелости рынка, который становится более дифференцированным и требовательным к качеству. Выиграют не те, кто предлагает самую низкую ставку, а те, кто предлагает лучшую локацию, технические характеристики и экосистему услуг.
Главный риск 2026-2027 годов лежит не в самом складском рынке, а в экономике арендаторов. Если ретейлеры и дистрибьюторы не справятся с ростом издержек, спрос может оказаться ниже прогнозов. Если экономика стабилизируется, рынок вернется к росту, возможно, уже в 2027 году.
Пока же рынок проходит через этап перестройки, и от того, насколько быстро арендаторы адаптируются к новым условиям, будет зависеть его дальнейшая динамика.
Авторы: Оксана САМБОРСКАЯ
Номер публикации: №33 18.09.2026