Ждать нельзя ремонтировать: как добиться досрочного капитального ремонта лифта

Если лифт в МКД требует досрочной замены, УО и ТСЖ приходится одновременно решать вопросы безопасности, финансирования и взаимодействия с ГЖИ. Глава Департамента развития ТСЖ Ассоциации «Р1» Светлана Межирицкая объясняет, как пройти этот путь без нарушения требований законодательства.

Подтвердите, что лифту нужен именно капитальный ремонт

Если специалисты установили, что восстановить работоспособность лифта текущим ремонтом невозможно и требуется замена лебёдки, тяговых канатов, частотного преобразователя или других узлов, необходимо определить, относятся ли такие работы к капитальному ремонту. Особенно остро этот вопрос встаёт, когда региональная программа предусматривает ремонт дома только через несколько лет или даже десятилетий.

При угрозе безопасности лифт следует немедленно остановить и оформить это актом. Затем необходимо получить техническое заключение специализированной лифтовой организации. В нём следует указать, какие элементы требуют замены, почему текущего ремонта недостаточно и почему необходимые мероприятия относятся к капитальным.

Важно использовать формулировки из паспорта лифта: например, «тяговые канаты», а не просто «канаты». Состав работ нужно подтвердить техническим заключением и сопоставить с региональным перечнем работ по капремонту. Финансировать капитальные работы из платы за содержание жилья нельзя.

Попросите ГЖИ скорректировать сроки исполнения предписания

Если орган ГЖН уже потребовал устранить неисправность в нереальные сроки или провести капитальные работы за счёт средств текущего содержания, следует разделять требование обеспечить безопасность и предложенные способ, срок и источник финансирования.

УО или ТСЖ может направить в ГЖИ ходатайство о продлении или корректировке срока, приложив техническое заключение и план действий с реальными датами. Важно показать, что организация уже приступила к решению проблемы: лифт остановлен, обследование проведено, идёт подготовка к ОСС. Это позволяет подтвердить добросовестность УО или ТСЖ и получить время на организацию досрочного капитального ремонта.

Получите решение собственников о досрочном капремонте лифта

Без решения собственников провести досрочный капитальный ремонт не получится.

На общем собрании собственникам необходимо принять решения:

• о проведении досрочного капитального ремонта лифта
• перечне работ в соответствии с техническим заключением
• смете и предельной стоимости
• источнике финансирования – средствах фонда капремонта, дополнительных взносах, кредите или другом варианте
• выборе уполномоченного лица для подачи документов и взаимодействия с региональным оператором

Без протокола ОСС с необходимыми решениями дальнейшее обращение в фонд капитального ремонта или комиссию субъекта РФ не даст результата.

Выберите способ финансирования досрочного ремонта

Дальнейший алгоритм зависит прежде всего от того, каким способом собственники формируют фонд капитального ремонта.

Первый вариант – средства формируются на счёте регионального оператора. УО или представитель собственников запрашивает у фонда сведения о накоплениях и задолженности, после чего подаёт в комиссию субъекта РФ заявление с техническим заключением, сметой и протоколом ОСС.

Именно комиссия принимает решение о переносе капитального ремонта на более ранний срок. Само по себе решение собственников не обязывает регионального оператора выполнить работы досрочно.

Второй вариант – специальный счёт. Если накопленных средств достаточно, собственники могут провести работы в любое время на основании решения ОСС. При недостатке денег они вправе установить дополнительный взнос или использовать предусмотренные законом способы финансирования.

Выполнить работы за собственный счёт, а затем зачесть понесённые расходы можно только при наличии прямого правового основания и предварительного письменного согласования с региональным оператором или иным уполномоченным лицом. Самостоятельно понесённые собственниками расходы автоматически не компенсируются. Речь идёт именно о зачёте будущих платежей, а не о возврате потраченных средств.

Третий вариант – перейти с общего счёта регионального оператора на специальный счёт. Такой переход возможен только с соблюдением требований ЖК РФ и регионального законодательства. Одного решения ОСС недостаточно: необходимо пройти установленную процедуру и дождаться передачи документов и денежных средств.

После перехода собственники получают возможность самостоятельно контролировать накопленные средства и сроки проведения ремонта.

Рассмотрите рассрочку, если фонд формируется на спецсчёте

Для домов со специальным счётом ещё одним способом профинансировать срочную замену лифтового оборудования может стать коммерческая рассрочка.

Сегодня на рынке есть предложения с фиксированной стоимостью и беспроцентной рассрочкой до пяти лет. Например, схема может предусматривать оплату 30% стоимости работ авансом, ещё 20% после ввода лифта в эксплуатацию, а оставшихся 50% – равными ежемесячными платежами на срок до 60 месяцев.

Для использования такого механизма не требуются залог или банковская гарантия – достаточно решения общего собрания собственников и договора с подрядчиком.

При самостоятельной замене оборудования через спецсчёт собственники также получают возможность выбирать подрядчика, контролировать стоимость и условия проведения работ. Поэтому для домов, где лифт требует срочной замены, спецсчёт в сочетании с рассрочкой может стать одним из вариантов решения проблемы.

Оспаривайте не обязанность обеспечить безопасность, а невыполнимые требования

Если в предписании ГЖИ требуется, например, заменить лифт за десять дней или профинансировать капитальный ремонт из текущей платы за содержание, такие положения можно оспорить в досудебном или судебном порядке.

Но важно не ставить под сомнение саму обязанность обеспечить безопасность.

Позиция УО или ТСЖ должна подтверждать, что необходимые меры уже принимаются: опасный лифт остановлен, обследование проведено, собственники готовятся принять решения на ОСС, начата работа с региональным оператором.

Оспаривать в такой ситуации следует конкретные срок, способ исполнения и источник финансирования, если они не соответствуют реальным обстоятельствам и требованиям законодательства.

Начните процедуру досрочного капремонта до возникновения аварийной ситуации

Досрочный капитальный ремонт лифта – сложная, но реализуемая процедура. Для этого необходимо вовремя остановить опасное оборудование, получить техническое заключение, принять необходимые решения на ОСС и выстроить взаимодействие с ГЖИ и региональным оператором.

При подготовке следует учитывать ст. 36, 44, 46, 166, 170, 174, 178, 182 и 189 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества, утверждённые постановлением Правительства РФ № 491, ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов», региональную программу капитального ремонта и действующий в субъекте РФ порядок проведения досрочного капремонта.

Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте поддержку экспертов в сложных вопросах управления МКД – от проведения ОСС и капитального ремонта до взаимодействия с надзорными органами.