ЮрFAQ: 5 неочевидных вопросов о содержании МКД
Даже привычные обязанности УО на практике могут вызывать вопросы: законодательство устанавливает общие правила, но конкретное решение часто зависит от обстоятельств, договора управления и решений собственников.
Собрали пять ситуаций с форума Ассоциации «Р1» – от неочевидных до самых насущных – и разбираем, как действовать в каждой из них.
1️⃣ Может ли УО самостоятельно обслуживать дымоходы?
Да, привлекать специализированную организацию для проверки и обслуживания дымовых и вентиляционных каналов обязательно не во всех случаях.
Согласно п. 11 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410, их надлежащее содержание в МКД обеспечивают лица, ответственные за содержание общего имущества. Они могут проводить проверку, очистку и ремонт самостоятельно либо заключить договор с организацией, выполняющей такие работы.
Если УО выполняет работы своими силами, у неё должны быть квалифицированные сотрудники и необходимое оборудование, а проверки следует проводить с установленной законодательством периодичностью.
При этом на практике УО часто привлекают стороннюю организацию: это позволяет передать выполнение специализированных работ профессиональному исполнителю и документально подтвердить их проведение.
👉 Подробнее – на форуме Ассоциации «Р1»
2️⃣ Можно ли взыскать с собственников разницу после отмены решения ОСС о размере платы?
Если решение ОСС об установлении размера платы признано ничтожным из-за отсутствия кворума, автоматически взыскать с собственников разницу между отменённым и прежним размером платы как прямые убытки нельзя.
Согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания, принятое без необходимого кворума, ничтожно. В ноябре 2025 года Верховный Суд РФ также указал, что плата не может взыскиваться по размеру, установленному недействительным решением ОСС.
При этом отсутствие действующего решения о размере платы само по себе не освобождает собственников от расходов на содержание общего имущества. В определении от 29.06.2026 № 309-ЭС26-372 по делу № А76-31421/2023 Верховный Суд РФ потребовал установить, какие услуги фактически оказаны, были ли они объективно необходимы и какова их стоимость. Дело направлено на новое рассмотрение.
Поэтому УО, претендующей на сумму сверх прежнего размера платы, придётся доказывать фактические и экономически обоснованные расходы: договорами, сметами, платёжными документами и актами выполненных работ.
👉 Разъяснения юристов – на форуме Ассоциации «Р1»
3️⃣ Обязана ли УО постоянно убирать за собакой собственника?
УО отвечает за надлежащее содержание общего имущества, в том числе за уборку мест общего пользования. Но обязанность убирать продукты жизнедеятельности домашнего животного возложена и непосредственно на его владельца.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными», при выгуле владелец должен убирать за животным в местах и на территориях общего пользования. При этом п. 133 СанПиН 2.1.3684-21 не допускает загрязнение лестничных пролётов и клеток.
Поэтому УО важно не ограничиваться плановой уборкой, а фиксировать источник систематического загрязнения: составлять акты, использовать при наличии записи видеонаблюдения, направлять владельцу животного предупреждения и передавать материалы в уполномоченные органы.
При ответах на жалобы УО также следует подтверждать, что уборка проводится с установленной договором периодичностью, а организация принимает меры для прекращения нарушения со стороны владельца животного.
👉 Подробнее – на форуме Ассоциации «Р1»
4️⃣ Можно ли применить новый муниципальный размер платы раньше чем через год?
Если собственники на ОСС утвердили конкретный размер платы за содержание жилого помещения, УО не может автоматически изменить его вслед за муниципальным.
Ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил № 491 предусматривают, что размер платы определяется с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее одного года. Само по себе последующее изменение муниципального размера платы не меняет решение собственников.
Отдельно следует проверить формулировку решения ОСС и договора управления. Если в них предусмотрен однозначный механизм определения и изменения платы с привязкой к муниципальному акту, применяется установленный сторонами порядок. Если собственники утвердили именно конкретную сумму без такого механизма, автоматически заменить её новым муниципальным размером УО не вправе.
👉 Точные разъяснения – на форуме Ассоциации «Р1»
5️⃣ Можно ли без ОСС перераспределить плату между услугами, не увеличивая её?
То, что итоговая сумма платы не меняется, само по себе не даёт УО права перераспределять её составляющие.
По ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы определяется на ОСС с учётом предложений управляющей организации. При этом перечень услуг и работ и порядок определения размера платы закрепляются в договоре управления.
В п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 также указано, что УО не вправе в одностороннем порядке менять установленный порядок определения платы за содержание жилого помещения.
Поэтому, если распределение платы между конкретными услугами закреплено решением ОСС и условиями договора управления, изменить его односторонне нельзя. Для корректировки необходимо действовать в соответствии с предусмотренным договором порядком и решениями собственников.
🩷 Члены Ассоциации «Р1» могут задавать юристам свои рабочие вопросы и получать разъяснения по конкретным ситуациям. Станьте частью объединения и получите доступ ко всем преимуществам.