Концерты, колясочные и домики для собак на придомовой территории – вопросы от управляющих

Сегодня двор — это не просто газон у дома, а целое поле для споров, идей и решений, которые могут затронуть интересы всех жителей. Согласно ст. 36 ЖК РФ, придомовая территория принадлежит собственникам квартир и других помещений, и любые изменения должны быть приняты на общем собрании.

Управляющие организации нередко сталкиваются с вопросами, связанными с использованием этой территории, и каждый из них требует точного понимания закона. Ошибка в одном шаге может привести к недовольству жителей или даже штрафам от надзорных органов.

В сегодняшней статье разбираемся, как действовать управляющим МКД.

1️⃣ Как организовать концерт для жителей и избежать претензий полиции?
Согласно ст. 44, 46, 47 ЖК РФ проведение мероприятий, затрагивающих использование общего имущества, требует решения общего собрания собственников помещений в МКД. Если мероприятие относится к публичным или массовым, необходимо уведомление органа местного самоуправления. Ст. 16 ФЗ от 19.06.2004 № 54-ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях» устанавливает обязательное уведомление органа местного самоуправления о проведении публичных мероприятий.

Полный ответ читайте на закрытом форуме для членов Ассоциации «Р1»

2️⃣ Как узаконить колясочную на придомовой территории?

Построить вспомогательную постройку на придомовом земельном участке возможно при соблюдении некоторых законодательных требований и процедуры проведения общих собраний собственников. При этом важно уделить внимание подготовительному этапу процедуры.

Необходимо изучить положения о градостроительном зонировании территории (гл. 4 ГрК РФ) и правила землепользования и застройки населённого пункта на предмет возможности возведения данного рода объектов в территориальной зоне застройки, в которой расположен земельный участок под многоквартирным домом. Также следует избрать оптимальное «пятно застройки» – место, на котором планируется расположить возводимый объект недвижимости. Выбирая его, необходимо минимизировать вероятность наложения объекта на проходящие над/под землёй инженерные коммуникации и их охранные зоны.

В долгосрочной перспективе это позволит минимизировать риски случайного повреждения строящегося здания в результате работ по ремонту таких инженерных сетей, а также снизит риск отказа в согласовании самого места размещения объекта.

Разбор ситуации читайте на закрытом форуме

3️⃣ Можно ли менять благоустройство земельного участка без ОСС?

Придомовая территория МКД с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, если земельный участок под МКД поставлен на кадастровый учёт (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Решение о благоустройстве земельного участка, установке на нём новых объектов: детской или спортивной площадки, элементов озеленения, парковки – принимается на общем собрании собственников помещений в доме (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Следовательно, УО без решения ОСС не вправе высадить новые элементы озеленения.

Подробнее – на закрытом форуме Ассоциации «Р1»

4️⃣ Как разделить земельный участок под двумя МКД?

Согласно ч. 5. ст. 16 № 189-ФЗ, территория под многоквартирным домом переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта. Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС, принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт (ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777).

Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы:

• о формировании земельного участка под МКД;
• о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам;
• о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления.

Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ). Если же Росреестр без межевания зарегистрировал право общей собственности на земельный участок под несколькими МКД, то собственникам необходимо провести ОСС и принять решение о разделении участков.

При положительном решении ОСС – подать заявление в орган государственной власти или местного самоуправления, а также запросить выделить и зарегистрировать придомовую территорию за отдельным МКД. Если межевание участка сделано не было, необходимо вызвать кадастрового инженера, определить границы территории и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта.

Если орган власти откажется делить уже сформированный участок, в таком случае нужно обратиться в суд и признать регистрацию незаконной. После получения решения необходимо снова обратиться в муниципалитет для формирования отдельных земельных участков.

Разделить участок между двумя МКД собственники могут только при установленных и зарегистрированных кадастровым инженером границах. Пока участки не разделены, вопросы совместного использования территорией и её благоустройства решаются на ОСС жителей всех расположенных на территории домов. Голоса учитываются пропорционально площади жилых и нежилых помещений. Согласно ст. 46 ЖК РФ, решение о формировании земельного участка принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Полный ответ читайте на закрытом форуме для членов Ассоциации «Р1»

5️⃣ Законно ли ставить домики для бездомных собак на придомовой территории?

Согласно ст. 44 ЖК РФ, вопросы, касающиеся использования общего имущества, включая придомовую территорию, решаются на общем собрании собственников помещений. Собственники помещений в МКД и управляющие организации должны помнить о правилах пользования придомовой территорией многоквартирного дома и установки на нём новых объектов.

Если собственники хотят установить во дворе объекты для содержания бездомных животных (домики, будки, вольеры), нужно получить согласие на это собственника земли, на которой будет располагаться конструкция.

Если владелец участка — муниципалитет, необходимо сначала нарисовать проект и согласовать его строительство с мэрией. Если земля входит в состав общего имущества МКД, то следует провести ОСС и на нём принять соответствующее решение.

Также важно определить, кто будет поддерживать чистоту в построенном вольере и на территории вокруг постройки, чтобы возможная грязь не вызвала недовольства жителей МКД и надзорных служб.

Что делать УО – узнайте в подробностях

👉🏼 Станьте членом Ассоциации «Р1» и получайте профессиональную юридическую помощь от экспертов