«Как вырастить эффективное ТСЖ: алгоритмы, наставничество и работающие модели поддержки»

В конце октября Ассоциация «Р1» представила первое TALK-шоу «ТСЖ vs УО», где участники в формате открытого диалога обсуждали сильные и слабые стороны двух моделей управления многоквартирными домами. Зрителем дискуссии стал Николай Иванов – председатель ТСЖ, координатор Вологодской ассоциации ТСЖ и член экспертного совета при Законодательном собрании области.

В первой части интервью ассоциации эксперт обозначил ключевые причины конфликтов между управляющими организациями и товариществами, а также указал на системные слабости, тормозящие развитие самоуправления. В продолжении беседы эксперт сосредоточился на практических рекомендациях – от алгоритма создания ТСЖ до моделей сопровождения, обучения и поддержки председателей.

Какой выстроен алгоритм помощи тем, кто всё же решает создать ТСЖ?

Николай Иванов:

Напомню, что все наши предложения носят только рекомендательный характер: следовать им или действовать иначе – исключительная прерогатива собственников помещений в МКД. Тем не менее, мы выработали последовательность шагов, которые считаем оптимальными при создании ТСЖ.

Первый этап – внутренняя социология. Речь идёт о мониторинге актуальных проблем дома, связанных с управлением и обслуживанием, а также о выявлении реального отношения жителей к идее создания ТСЖ. На этом же этапе формируется группа активных собственников, готовых поддержать инициативу.

Далее следует организационная работа по проведению общего собрания собственников: подготовка и утверждение повестки, формирование будущей структуры управления, составление финансового плана ТСЖ на год и оформление итогового протокола.

После принятия решения начинается блок регистрационных процедур – взаимодействие с нотариусом, подача документов в налоговый орган и уведомление государственной жилищной инспекции.

Следующий этап – приёмка дома от прежней управляющей организации. Он включает передачу технической документации, работу экспертной комиссии с участием УО, составление актов и дефектных ведомостей, а при необходимости – подготовку материалов для судебного разбирательства.

И, наконец, мы оказываем помощь в подборе обслуживающих организаций. В Вологде создана вся необходимая для обслуживания МКД инфраструктура. Причём, и это важно, на конкурентной основе. Имеется созданный нами банк данных сервисных компаний, организаций, обслуживающих МКД, и зарекомендовавших себя на этом рынке с наилучшей стороны, который увеличивается по мере возникновения новых запросов от председателей ТСЖ.

Это и обслуживание электротехнического и сантехнического оборудования, тепловых узлов, внутридомовых инженерных сетей в целом, лифтового оборудования и т. д., в том числе и бухгалтерское обслуживание ТСЖ.

Наши рекомендации также помогают будущим и действующим руководителям ТСЖ в выборе профессионального подрядчика для выполнения тех или иных ремонтно-строительных и восстановительных видов работ в их домах.

Расскажите подробнее об институте наставничества.

Николай Иванов:

В 2020 году наступила пандемия, которая унесла жизни восьми председателей ТСЖ. Некоторые по разным причинам покинули свои посты, и дома оказались под угрозой ликвидации ТСЖ. Тогда и возникла идея временного внешнего управления, которая впоследствии переросла в институт наставничества.

Сегодня мы рекомендуем в качестве практики для будущего управленца заключение на начальном этапе (на год, полгода) договора с наставником (помощником, временным управляющим МКД) – опытным председателем эффективного ТСЖ.

Окончательное решение принимает только председатель ТСЖ, поскольку никаких дополнительных затрат на деятельность наставника в смете ТСЖ не предполагается, а оплата труда наставника находится исключительно в сфере договорных отношений между наставником и председателем ТСЖ.

Также рекомендуем, в случае достижения соответствующих договорённостей практиковать ежемесячный отчёт наставника правлению ТСЖ и совместный годовой отчёт о работе ТСЖ с участием наставника общему собранию членов ТСЖ.

Помощь наставника охватывает весь цикл работы ТСЖ. Наставник помогает проводить собрания, участвует в составлении годового финансового плана и сопровождает регистрационные процедуры на этапе создания товарищества. Он принимает участие в приёмке документов от прежней управляющей организации, осматривает вместе с председателем текущее состояние дома, помогает вести претензионную работу по вопросам, связанным с бывшей УО. Отдельное направление – поддержка в работе с ГИС ЖКХ, оптимизация внутренней структуры управления и выстраивание операционных процессов. Наставник также участвует в организации текущего и капитального ремонта, а при необходимости – в планировании и реализации энергоэффективных мероприятий.

Какие ещё формы поддержки существуют?

Мы создали экспертные группы, которые принимают непосредственное участие в работе ТСЖ, при необходимости, конечно. Их задачи распределены по ключевым направлениям деятельности товариществ.

Одно из основных направлений – оптимизация управления. Эксперты помогают снижать неоправданные расходы в структуре управления и обслуживания, выстраивать работу с задолженностью перед ресурсоснабжающими организациями и со стороны собственников, а также разрешать конфликтные ситуации между собственниками и правлением ТСЖ.

Второй блок – энергоэффективные мероприятия в доме. Сюда входит оценка потребностей дома, подбор мер по снижению потребления ресурсов (включая установку погодозависимой автоматики), сервисное обслуживание оборудования в целях увеличения сроков его службы, проведение ремонтно-восстановительных работ вышедшего из строя оборудования вместо его замены (там, где это возможно), а также модернизация инженерных систем (с учётом инновационных технологий и материалов).

Третье направление связано с капитальным ремонтом в домах со спецсчётом. Эксперты проводят оценку технического состояния здания и оборудования, определяют приоритеты работ, формируют краткосрочные программы КР на год, помогают в выборе подрядчиков, оценке смет, контроле исполнения и участии в приёмке.

Четвёртое направление – работа по внесению изменений в законодательство с предварительным анализом норм и положений жилищного законодательства (федерального, регионального, муниципального).

На каких площадках вы размещаете информацию, проводите обучение или организуете взаимодействие между ТСЖ и собственниками?

Николай Иванов:

Мы используем целый комплекс инструментов и форматов для просвещения, поддержки и вовлечения собственников. Во-первых, организована работа на постоянной основе Региональной приёмной по вопросам ЖКХ, в том числе, и при Штабе общественной поддержки ЕР.

Основной целью создания общественной приёмной является юридическая поддержка субъектов жилищно-коммунальных отношений. На основании результатов её деятельности осуществляется мониторинг проблематики ЖКХ, собран большой статистический материал по проблематике ЖКХ в Вологде с предоставлением отчёта руководству города и области для принятия управленческих решений.

Общественная приёмная по вопросам ЖКХ (очный, заочный – по телефону, группы в соцсетях, чаты, наша группа ВК пользуется большой популярностью не только среди ТСЖ, но и УО, активных собственников).

Во-вторых, собственными силами реализуем просветительский проект «Вологодская школа ЖКХ» в рамках федерального партпроекта «Школа ЖКХ». Периодически проводим информационно-тематические семинары и конференции по актуальным вопросам ЖКХ, в том числе с приглашением федеральных экспертов.

Третье направление – созданная нами дискуссионная площадка «Общественный Центр поддержки законодательных инициатив» (ЦЗИ), на которой обсуждаем инициативы вологжан по внесению изменений в действующее жилищное законодательство, готовим мотивированные предложения для последующего рассмотрения в экспертной комиссии при Постоянном комитете по экономической политике и собственности Законодательного Собрания области, членом которой я являюсь.

Также мы инициируем создание рабочей группы по профилактике правонарушений в сфере управления и содержания жилого фонда области с участием в работе группы руководителей отделов по экономической безопасности и профилактике коррупции области, УМВД, прокуратуры и др.

Наконец, важный вектор работы – поддержка участников СВО и их семей. Всем нам, и руководителям региона, и общественникам, предстоит в ближайшее время огромная работа по адаптации к мирной жизни ребят, которые будут возвращаться со специальной военной операции. Уже сейчас начали работу по подготовке реестра домов, где проживали на момент мобилизации или подписания контракта участники СВО и их семьи, и определения проблем в сфере ЖКХ (а они точно есть), с которыми сталкиваются члены семей наших бойцов в настоящее время.

👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»