Фантомные дома и двойные адреса
Заведующий отделом архитектуры и градостроительства администрации округа Анна Власова рассказала, почему город теряет доходы от налогов, а жители – льготы.
Мы живём в век цифровизации и всё больше задач решаем через «Госуслуги» либо через МФЦ. Но на данный момент нет синхронизации баз, в которых работают исполнители муниципальных услуг.
– Анна Владимировна, с какими именно информационными системами вы работаете и в чём сложность их объединения?
– Есть система ГИСОГД – Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Есть ГАР ФИАС (Государственный адресный реестр Федеральная информационная адресная система). Есть Единый государственный реестр недвижимости, в котором должны быть все объекты с правильными адресами и кадастровыми номерами: земельные участки, объекты недвижимости, линейные объекты – сети, газопроводы, дороги.
Каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер, уточнены адрес и координаты, чтобы была чёткая уверенность: твой дом привязан именно к твоему участку, а не к соседнему.
При синхронизации баз данных налоговой инспекции, Единого государственного реестра недвижимости, наших баз (где ведётся предоставление муниципальных услуг), а также ГИС ЖКХ происходят наложения. Где-то отсутствует информация о собственнике, где-то нет возможности связать объекты из-за отсутствия уточнённых координат. Приходит человек за субсидией – и выясняется, что его адрес неактуален, отсутствует кадастровый номер либо дом не стоит на учёте.
– Почему так происходит? Ведь действует «дачная амнистия».
– Да, «дачная амнистия» позволяет регистрировать дома по упрощённой схеме. Люди не обращаются в администрацию за уведомлениями о начале и окончании строительства. Идут напрямую к кадастровому инженеру. Инженер готовит технический план, и пакет документов сдаётся через МФЦ на регистрацию.
По статистике, 90% вводимых объектов индивидуального жилищного строительства проходят мимо нас. Люди не обращаются за уведомлениями. Возникает дисбаланс: мы не присваиваем объектам адрес, потому что не видим их. Кадастровый инженер прописал адрес так, как считал нужным: посмотрит соседский адрес или ещё что-то. Он не всегда соблюдает структуру адреса и правильность его присвоения. Люди, приходя за услугами, сталкиваются с тем, что их объект не внесён в какую-либо информационную систему предоставления услуг, внесён неправильно или имеется задвоение в адресах. Потому что одного соседа обслуживает один кадастровый инженер, другого – другой. Они могут прописать одинаковый адрес. Росреестр тоже не проводит выверку адресов.
– Но это же влияет на налоги?
– Хочется обратить внимание: постановка на кадастровый учёт влечёт правильное начисление налога на имущество и землю. А это основной источник дохода нашего бюджета. Сейчас мы работаем над этим.
Раньше для строительства индивидуального жилого дома нужно было получать разрешение в администрации. Потом систему упростили, пошли навстречу людям, обязательность отменили. Теперь уведомление носит заявительный характер: хочешь – подаёшь, хочешь – нет.
Есть люди, которые построили дом, подключили электричество, отапливаются им. Газ им, может быть, не нужен. Они объект не регистрируют. Но приходят за социальной льготой и получают отказ, потому что дом не зарегистрирован. А бывает, начинают срочно оформлять права перед продажей, наследством, сделкой. Прибегают: «У нас сделка послезавтра, сделайте быстрее». Но есть нормы рассмотрения заявлений и утверждения результатов предоставления услуг. Мы хотим помочь, но не всегда успеваем.
– Что сейчас предпринимает администрация, чтобы навести порядок?
– Мы провели анализ разрешений на строительство, выданных более 10 лет назад. Срок разрешения – 10 лет. Отсмотрели 2014–2015 годы: кому выдавали, какие объекты зарегистрированы, какие нет.
Чтобы это выявить, нужно на каждый участок заказать выписку из ЕГРН. Хотим совместить это с выездами. Посмотреть, зарегистрирован объект или нет, и направить собственникам письма о необходимости регистрации. Мы не хотим быть крайним звеном, на которое выплёскивают негатив, когда человек не может получить льготу «здесь и сейчас». Хотим выявить тех, кто строится без уведомления, держать ситуацию под контролем и прогнозировать объём вводимого жилья.
– Человек, который строит дом, прочитает интервью и задумается: что в первую очередь посмотреть, чтобы убедиться, что у него всё в порядке?
– Основной документ, подтверждающий права, – выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Проверьте: ваш дом там зарегистрирован? Есть ли у него кадастровый номер? Уточнены ли координаты местоположения границ земельного участка и дома, расположенного в границах данного участка? Если нет, подайте заявление о начале строительства, по окончании строительства обратитесь к кадастровому инженеру за техническим планом, оплатите госпошлину за регистрацию, подайте в администрацию уведомление об окончании строительства – администрация самостоятельно поставит ваш объект недвижимости на кадастровый учёт. Тогда при обращении к нам проблем не будет.
– Регистрировать нужно только дом или и другие объекты – бани, гаражи, теплицы?
– Если мы говорим об индивидуальном жилом доме, то на участке должен стоять именно он, а остальное – вспомогательные постройки. Тут на усмотрение собственника. Но понимайте: при продаже или наследовании чем больше зарегистрированных объектов, тем дороже имущество. Либо у вас малуха 30 квадратов, либо дом с гаражом и баней на 130 «квадратов» – расчёт пойдёт по рыночной стоимости. То же при получении кредита. Но за каждый объект нужно платить кадастровому инженеру. Кто-то говорит: «Хочу, чтобы всё стояло, не важно, сколько потрачу». Кто-то – нет.
– Есть ли в Полевском МО районы, где проблема стоит особенно остро?
– Чёткой выборки пока нет. Активно строятся село Курганово, территория вокруг Зелёного Лога, вокруг деревни Раскуиха, село Косой Брод и земли перед ним, садоводческие земли, Станционный-Полевской. Но прирост по ИЖС в последнее время даёт только Курганово. Оно очень разрослось. Собственники начали размежёвывать земли, которые десятилетиями стояли неразмежёванными. Соседи негодуют: думают, это лес, гослесфонд, а на самом деле – частная собственность, просто заросшая лесом.
– При подключении газа и электричества требуют ли регистрации недвижимости?
– Газэкс и все газовики требуют, чтобы дом стоял на кадастровом учёте. Только после этого принимают заявку. Электроснабжающие организации этого не требуют – когда строишь дом, свет должны дать. Поэтому те, кто отапливаются электричеством, не видят необходимости регистрироваться. Но газ дешевле, и чем раньше подашь заявку, тем быстрее подведут. Сейчас, поскольку Газэкс не подключает неучтённые объекты недвижимости, люди всё-таки стараются регистрировать.
– А как вы выявляете незарегистрированные объекты? Практикуете выезды?
– Раньше – по сообщениям ресурсоснабжающих организаций. Нам направляли списки, мы писали письма – обратной реакции не было. Со временем дома ставились на учёт, но звонков от людей не поступало. Сейчас хотим непосредственно посмотреть, что творится, у кого какие дома. Чтобы, рассылая письма, понимать: у кого крыша и окна, у кого только фундамент, подведено электричество или нет. Планируем начать объезд с середины июня.
– В Полевском есть пострадавшие от недобросовестных застройщиков?
– Да. Порядка 50 семей пострадали от недобросовестных застройщиков. Были и криминальные схемы: заключить договор, забрать деньги, ничего не строить. Это микрорайон села Курганово, рядом с микрорайоном Евразия. Вопрос на контроле у губернатора, были встречи с жителями, прокуратурой, Министерством строительства и развития инфраструктуры.
Мы этим семьям ничем не можем помочь. Всё, что могли (присвоение адресов), делали в кратчайшие сроки. Люди остались с фундаментами, ржавым каркасом, недостроенными домами, качество строительства оставляет желать лучшего (ИП Маишев Н.С., «Инстрой»). Бенефициары задержаны, под стражей, имущества нет. И люди заключали договоры без счетов эскроу.
– Напомните читателям, что такое счёт эскроу и как он защищает.
– Счёт эскроу защищает собственника от мошенничества. Банк выдаёт деньги застройщику только после того, как заказчик подпишет акт выполненных работ. Застройщик строит за свой счёт и получает деньги по факту. Как в контрактах администрации: не сделал – до свидания. В Курганово счета эскроу не использовали. Застройщику сейчас интереснее достраивать объекты в Челябинской и Курганской областях (там были оформлены эскроу-счета): там он хоть что-то получит. А наши люди остались ни с чем: кредиты, повышенные платежи, проданное жильё.
– Что посоветуете тем, кто только планирует стройку, прежде чем заключать договор?
– Пусть приходят в отдел архитектуры (улица Ленина, 2). Приёмный день – понедельник, с 8.00 до 18.00. Все двери открыты, специалисты проконсультируют. Придите и спросите: «Я собираюсь купить этот участок. Всё ли с ним в порядке?». Мы расскажем всю правду, которую знаем. Если он в зоне подтопления или охранной зоне сетей, не скроем: потом эта проблема станет нашей. Риелторы часто такие нюансы умалчивают.
Приходите. Одно дело – строить дачу на свои 1–2 миллиона, без кредитов – тебя не волнует ни регистрация, ни подключение. Другое дело – ипотека. Тогда вы обязаны получить весь пакет: уведомление, градостроительный план участка с отображением зон подтопления, охранными зонами сетей, газопроводов, ЛЭП. Люди с удивлением узнают, что посередине их участка может идти кабель Ростелекома, который не переносится или переносится очень дорого.
– А можно самостоятельно проверить участок?
– Да. Публичная кадастровая карта – сайт nspd.ru. Там отображается вся информация. Научиться пользоваться несложно: ставите галочки – и видите нужные территории. Можно посмотреть границы участка, зарегистрированные на нём объекты, охранные зоны. Карта очень интересная. Кто понимает – начинает правильно использовать, видит на будущее, задаёт вопросы. Можно посмотреть территориальную зону и вид разрешённого использования: действительно ли я могу ставить индивидуальный дом или здесь зона под блокированную застройку? Если не разбираетесь – приходите в понедельник. Мы ничего не утаиваем, говорим прямо и открыто.