Аренда ипотечной недвижимости
Сегодня к нам заходили граждане, удостоверяли договор аренды квартиры. Тут, как говорится, моё почтение. Такой уровень осознанности до сих пор встречается нечасто. Хотя, казалось бы, выгоды, а точнее сказать – гарантии, которые даёт нотариальная форма, должны быть очевидны.
Так вот, граждане пришли с этим запросом, и вроде бы ничего тут нет необычного, если бы не одно «но»! Квартира, которую планировали сдать в аренду, ипотечная. Ну и что? – спросите вы. Это ведь вполне здравая идея – сдать свою ипотечную квартиру, пока ещё не расплатились с банком до конца. Тем более если есть другое жильё, а может, квартира изначально приобреталась как «инвестиционная». Идея заманчивая: жильё само себя окупает, а может, даже владелец остаётся в плюсе. Но не всё так просто, как кажется на первый взгляд: залогодержателем является банк, ведь недвижимость находится в залоге.
По закону залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом и даже извлекать из него доход. Статья 40 закона об ипотеке прямо разрешает сдавать квартиру в аренду без спроса банка, но при двух важных условиях. Первое: срок найма не должен превышать срок действия ипотечного обязательства. Второе: квартиру можно использовать только как жилое помещение. То есть сдать недвижимость под офис, хостел или маникюрный салон категорически нельзя. Вроде бы ограничения не такие уж и строгие, казалось бы, живи и радуйся. Однако Гражданский кодекс даёт сторонам право договориться по-другому, и банки этим правом активно пользуются.
И тут уже надо открывать ипотечный договор и внимательно читать раздел о порядке пользования предметом залога. С вероятностью 99% там обнаружится пункт о том, что залогодатель обязан уведомить банк о сдаче квартиры или, того хуже, получить его письменное согласие. Банки не дураки: они хотят контролировать, кто живёт в их залоговой квартире и в каком состоянии она находится. Если человек сдаёт жильё без спроса, а банк об этом узнает (а он узнает, потому что страховка, соседи или внезапная проверка), он может потребовать досрочного возврата всего кредита и запустить процедуру обращения взыскания на квартиру. При этом никакой отдельный штраф за «сдачу ипотечного жилья» законом не предусмотрен, но последствия могут быть куда серьёзнее любого штрафа.
Если квартира находится в долевой собственности, распоряжаться ею можно только с согласия всех совладельцев. Если вы женаты и квартира нажита в браке, Семейный кодекс требует нотариально удостоверенного согласия супруга на сдачу в аренду, если речь о договоре аренды на «года», даже если кредит оформлен на одного из вас. А если в договоре или закладной стоит прямой запрет на сдачу или требование предварительного одобрения – это стоп-сигнал, который лучше не игнорировать.
И, конечно, не стоит забывать про налоги. Доход от сдачи жилья облагается налогом на доходы физических лиц. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, а сам налог уплатить до 15 июля. Если арендодатель зарегистрирован как самозанятый, можно платить налог на профессиональный доход – 4% при сдаче физическому лицу и 6% организации, но с годовым лимитом дохода 2,4 миллиона рублей. А если наниматель проживёт в квартире больше 90 дней, он обязан оформить регистрацию по месту пребывания. Иначе ему грозит штраф, а арендодателю – головная боль с проверяющими органами.
В общем, дорогие мои, сдавать ипотечную квартиру можно, но с оглядкой на три вещи: что написано в кредитном договоре, что говорит закон о согласии супруга и совладельцев и что требует налоговая служба. А лучше, перед тем как вешать объявление на сайт, сходите к нотариусу – он проверит ваш договор, подскажет, нужно ли согласие супруга, и поможет не наломать дров.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉 https://vk.ru/notariat_ru
🐾 Еще больше историй кота нотариуса - в MAX
#дневниккотанотариуса #котнотариуса #корнилиус #нотариус #нотариат #ипотека #ипотечнаяквартира #арендаквартиры #аренданедвижимости #недвижимость #сдачаквартиры #налогисаренды #самозанятые #юридическиесоветы