Дело «ИКС 5 Недвижимость» как Верховный Суд ограничил свободу договора ради баланса интересов

Анализ судебной практики по экономическим спорам в сфере аренды коммерческой недвижимости от Лазарева Максима

В практике споров вытекающих из договорных арендных отношений встречаются условия о внесении авансом арендной платы за весь срок договора и применении штрафных санкций к Арендатору за досрочное расторжение договора. Определение Верховного Суда РФ по делу № 309-ЭС17-1058 (ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» - Истец против ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» - Ответчик) стало важным прецедентом: оно продемонстрировало, что даже при явной свободе договора и буквальном толковании его условий суды обязаны проверять соразмерность удержанных сумм последствиям отказа от договора и не допускать злоупотребления правом.

Суть спора

06.05.2011 между ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) и ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 15 лет.

Условия договора были жесткими для арендатора:Пункт 3.8: арендатор обязался внести постоянную часть арендной платы авансом за весь 15-летний срок — почти 60 млн рублей единовременно.Пункт 5.3: арендатор имел право досрочно расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца. Однако в этом случае вся уплаченная вперед постоянная арендная плата удерживается арендодателем в качестве штрафа.В 2015 году арендатор воспользовался правом на отказ от договора и потребовал вернуть неиспользованный остаток аванса (около 46 млн руб.), а также переплату за август 2015 года. Арендодатель отказался, сославшись на пункт 5.3.

Три инстанции – три подхода

Первая инстанция (решение АС Республики Башкортостан от 25.05.2016)

Суд квалифицировал удержание аванса как неустойку (штраф) по смыслу ст. 333 ГК РФ. Посчитав размер штрафа явно несоразмерным последствиям нарушения, суд снизил его с 43 млн руб. до 7,68 млн руб. Остаток аванса был взыскан в пользу арендатора. Также суд взыскал переплату за август 2015 года.

Апелляция (постановление 18 ААС от 18.08.2016)

Апелляционный суд не согласился с квалификацией суммы как штрафа. Суд указал:

Досрочный отказ от договора – это не нарушение, а реализация законного права.

Следовательно, ст. 333 ГК РФ (об уменьшении неустойки) здесь неприменима.

Однако условие об удержании всей суммы аванса – это компенсационная санкция, которая должна оцениваться на предмет баланса интересов и добросовестности (постановление Пленума ВАС РФ № 16 о свободе договора).

Проанализировав фактические обстоятельства (арендатор пользовался помещением всего 4 года из 15, арендодатель быстро сдал помещение новому арендатору на более выгодных условиях), суд пришел к выводу: удержание 43 млн руб. явно несоразмерно потерям арендодателя. При этом апелляция оставила в силе решение первой инстанции по сумме (7,68 млн руб.), но по другим мотивам – как «компенсацию потерь», а не уменьшенную неустойку.

Кассация (постановление АС Уральского округа от 25.11.2016)

Суд округа занял формально-договорную позицию: стороны – крупные предприниматели, они добровольно согласовали условие об удержании аванса при отказе от договора. Свобода договора (ст. 421 ГК РФ) не позволяет суду произвольно изменять это условие. Кассация отказала во взыскании остатка аванса полностью.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Экономическая коллегия Верховного Суда (судья Е.Е. Борисова) отменила все три акта в части постоянной арендной платы и направила дело на новое рассмотрение.

Верховный суд (далее ВС РФ) сделал несколько ключевых выводов:

Отказ от договора – не нарушение, но и не «свобода любой ценой»

ВС согласился с апелляцией: удержание аванса при отказе от договора – это не штрафная неустойка, а согласованное сторонами последствие реализации права на отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако это не означает, что суд бессилен.

Принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ) – выше буквального условия

ВС процитировал п. 14 и 16 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016, которые требуют, чтобы сторона при одностороннем отказе действовала разумно и добросовестно. Если размер денежной суммы, подлежащей выплате в связи с отказом, очевидно несоразмерен последствиям и свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении права, суд вправе отказать во взыскании этой суммы (или ее части).

Ошибка апелляции – неправильный размер

ВС поддержал подход апелляции по существу (можно снижать), но не согласился с размером взысканной суммы (7,68 млн руб.). Апелляция, по сути, взяла цифру, полученную первой инстанцией при применении ст. 333 ГК РФ. Но поскольку ст. 333 неприменима, а механизм «компенсации потерь» требует иного расчета, ВС указал:

«Взысканная сумма фактически не устраняет для ответчика последствия отказа от договора, так как даже не восполняет утрату всех его доходов, которые он мог бы получить, предоставляя свое имущество другому лицу в период до заключения им договора аренды с новым арендатором».

Иными словами, нельзя механически уменьшать удержанную сумму в 5 раз, ориентируясь на правила о неустойке. Нужно рассчитывать реальные потери арендодателя и не допускать ни его обогащения, ни полного лишения компенсации.

Роль фактических обстоятельств

ВС одобрил перечень обстоятельств, которые должна исследовать апелляция:

• длительность фактического пользования (4 года из 15);

• факт получения арендодателем огромной суммы аванса и пользование этими деньгами;

• быстрота сдачи помещения новому арендатору и размер новой арендной платы;

• разумность действий арендодателя по поиску нового арендатора.

Практический итог и значение дела

Верховный Суд не дал готовой формулы расчета «справедливой компенсации» за отказ от долгосрочного договора аренды. Однако он четко указал:

условие об удержании аванса при досрочном отказе арендатора является законным, но оно не абсолютно.

Суд обязан проверить такую сумму на предмет явной несоразмерности последствиям и добросовестности арендодателя.

Применять ст. 333 ГК РФ (по аналогии с неустойкой) в данном случае нельзя. Снижение должно происходить на основе ст. 10 ГК РФ и разъяснений о злоупотреблении правом.

Баланс интересов – ключевой критерий.

Нельзя ни оставлять арендодателя без компенсации (как это почти сделала апелляция), ни позволять ему неосновательно обогащаться (как позволяло условие договора).

Для юристов данная судебная практика – важный аргумент при оспаривании кабальных условий в долгосрочных договорах аренды, даже если они прямо предусмотрены текстом.

Для арендодателей – предупреждение: не всякое условие, закрепленное в договоре, будет защищено судом, если оно нарушает разумный баланс интересов.

В итоге вопрос о точной сумме, подлежащей возврату, был отправлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции – Арбитражный суд Республики Башкортостан, который должен был заново рассчитать компенсацию потерь арендодателя с учетом всех обстоятельств и без применения ст. 333 ГК РФ.