Осторожно – Комплексное развитие территорий (КРТ)!
(Обращение к гражданам России)
В конце 2020 года принят Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий, которым вносились поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы.. Основными задачами программы КРТпо этому закону провозглашается развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и благоустройство территорий, расселение ветхого и аварийного жилья, улучшение жилищных условий граждан России.
Комплексное развитие территорий является одним из ключевых направлений градостроительного развития России. Возможность применения механизмов КРТ рассматривается Минстроем России в 84 регионах страны в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн кв. м недвижимости, включая 131 млн кв. м жилья.В активной стадии реализации находится 419 территорий площадью свыше 11 тыс. га, а их градостроительный потенциал составляет более 78 млн кв. м.
Введенный новой главой 10 Градостроительного кодекса единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии, определенные этой главой.
Несмотря на благородные и полезные цели , провозглашенные законодательством о КРТ, жители многих регионов России выступили против этих нововведений, а кое-где добились установления моратория на его применение. Так в Санкт-Петербурге массовые стихийные протесты горожан в июле-сентябре 2022 год, требования отмены закона на встречах активистов с жителями привели к тому, что губернатор города был вынужден установить мораторий на вступление в силу городского закона о КРТ сначала до 1 января 2024 года, а затем и до 1 января 2025 года. И это несмотря на то, что в Правилах землепользования и застройки СПб уже были утверждены территории КРТ, на которых проживает 800 тыс. жителей города.
Чем объяснить такую реакцию? Дело в том, что реализация «красивых» программ КРТ предусматривается не за счет бюджетных средств, а за счет частных инвестиций. Подсчитано, что реализация программ КРТ в Санкт-Петербурге, продажа вновь построенного жилья на «зачищенных « территориях обеспечит более 3 триллионов рублей выручки застройщикам, вдвойне превзойдя их затраты. Наши жители, имея опыт реновации начала 2010-х гг., хорошо понимают, что ради извлечения прибыли застройщики, победители торгов на право КРТ не будут считаться с жилищными правами граждан, если даже они гарантированы Конституцией. И закон им в этом будет благоприятствовать.
На что стоит обратить внимание при разъяснении жителям сущности законодательства о КРТ?
1.По ст. 32.1 Жилищного кодекса в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в собственность лица, с которым заключен договор КРТ, причем, нарушая принцип свободы договора собственники и наниматели будут обязаны заключить договор о передаче своей собственности на жилье инвестору. При этом по ст. 35 Конституции РФ лишить права собственности на жилье можно только в судебном порядке.
2. Согласно Ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Однако, принятый Закон о КРТ позволяет без предварительного согласия жителей вносить дома в границы комплексного развития территории и выселять жителей из многоквартирных домов. И, если более двух третей всех жителей многоквартирного дома (собственников и нанимателей) проголосуют «за» программу КРТ, то дом подлежит сносу, а проголосовавшая «против» одна треть жителей будет выселена против своей воли, т.е. будет принудительно лишена своего жилья. Такая же процедура ждет всех жителей, если в течение месяца они не проведут такого собрания.
3. Закон о КРТ нарушает конституционный принцип равенства прав и свобод человека и гражданина, независимо от его имущественного положения. так как ставит нанимателей жилых помещений в преимущественное положение по отношению к собственникам жилых помещений одного и того же многоквартирного дома. Согласно Закону о КРТ нанимателям при сносе дома предоставляются другие, равнозначные жилые помещения, а собственникам предоставляется равноценное денежное возмещение, размер которого определяется по рыночной цене на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии на территории данной жилой застройки Квартиры собственников в многоквартирных домах, попавших в программы КРТ начали терять в стоимости сразу после принятия такого решения и равноценное возмещение не покроет затрат на приобретение равнозначного жилья в границах текущего проживания. Собственники жилых помещений в домах, подлежащих сносу, не будут иметь возможность не то, что улучшить, но даже сохранить имеющиеся жилищные условия: квартиры в «хрущёвках» – самое бюджетное городское жильё и это значит, что очень многие петербуржцы не смогут приобрести жильё не только в том же районе, но и, вероятно, вообще в городе. что создаёт угрозу массового появления бездомных граждан.
По заявлению собственника жилого помещения ему может быть также предоставлено взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, но равноценное возмещение вряд ли покроет стоимость равнозначного жилья.
4. Наниматели и собственники жилых помещений будут расселены по договорам с операторами КРТ, но не в тех же кварталах КРТ, а «в пределах городского округа», т.е в любом районе Санкт-Петербурга (площадь города 1 439 км кв., протяжённость 52х90 км).Принудительный переезд «в пределах городского округа» как нанимателей, так и собственников, приведёт к риску потери работы взрослого активного населения – налогоплательщиков (из-за неизмеримо увеличившихся расстояний между домом и работой, и несовершенством городской транспортной сети), к разрыву сложившихся социальных и родственных связей, к вынужденной смене детских, образовательных и медицинских учреждений, и как результат, к изменению семейных укладов жизни. С началом КРТ возможно заметное увеличение смертности престарелых граждан из-за испытываемого стресса, связанного с потерей квартиры или переездом. Результаты опроса свидетельствуют, что Закон о КРТ вызывает стресс у значительной части жителей многоквартирных домов-«хрущёвок». Он не учитывает интересы жителей, для которых проживание в их районе и в их квартире с психологической точки зрения несоизмеримо более значимо, чем площадь кухни или переезд в новое жилище. Принудительное переселение из собственного жилого помещения для многих станет не просто неудобством, а жизненной трагедией.
5. Ст. 65 Градостроительного кодекса РФ предполагает КРТ где располагаются многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но которые построены в период индустриального домостроения 1957-70 годов по типовым проектам, стоимость капитального ремонта которых превышает нормативы и т.д.
В Санкт-Петербурге на основе этих критериев отнесены к проектам комплексного развития застроенных территорий крепкие жилые здания, имеющие физический износ в пределах 40-50% при нормативном сроке жизни в 100-120 лет, подключённые к центральному холодному и горячему водоснабжению, канализации и центральному отоплению. Снос подобных домов, составляющих около 11% жилого фонда Санкт-Петербурга, можно охарактеризовать как недопустимую бесхозяйственность, особенно при наличии как в стране в целом, так и в Санкт-Петербурге, в частности, немалого числа жилых построек, находящихся в аварийном состоянии или не оснащенных даже минимальным набором коммунальных удобств. В Санкт-Петербурге, по данным Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, нет ни одной аварийной «хрущёвки».
С учетом вышеизложенного, участники Российского социального форума 2024 года призывают жителей регионов и территорий, подпавших под программы КРТ, устанавливать связи друг с другом для обмена опытом и проведения солидарных действий. Лозунгом ближайших действий, по примеру Санкт-Петербурга и других городов, обращенным к региональным законодателям должен быть лозунг установления моратория на вступление в силу местных законов о КРТ. Если социальные сети противников КРТ обретут массовые масштабы, радикальным и понятным жителям требованием должно стать требование отмены Закона № 494-ФЗ как противоречащего Конституции РФ и жилищным правам граждан и их праву на благоприятную среду обитания.
Одобрено на пленарном заседании РСФ 18 февраля 2024 года