Приемка квартиры в новостройке: как подготовиться к осмотру и выбрать эксперта
Квартира в новом доме может выглядеть полностью готовой к передаче и при этом иметь строительные недостатки. Часть из них заметна сразу: поврежденное стекло, скол на плитке, царапина на двери. Другие обнаруживаются только при более тщательном обследовании или дают о себе знать уже во время ремонта и эксплуатации.
Пропустить такие дефекты при самостоятельной приемке довольно легко. Без строительного опыта сложно определить, на что обратить особое внимание, правильно оценить выявленное отклонение и понять, соответствует ли сделанная работа нормативным требованиям. Если проблема проявится уже после ремонта, ее устранение может потребовать дополнительных расходов.
Поэтому профессиональная приемка предполагает не только визуальный осмотр квартиры, но и техническое обследование конструкций и инженерных систем. Задача специалиста – обнаружить недостатки, определить их характер и корректно зафиксировать замечания для застройщика.
Почему квартиру сложно принять самостоятельно
Перед встречей с застройщиком стоит изучить договор и приложения, проверить планировку, площадь, вид отделки, комплектацию и предусмотренное оборудование. Это позволит сопоставить фактическое состояние квартиры с условиями договора.
Однако даже подробный чек-лист не заменит профессионального опыта. Один и тот же внешний признак может иметь разные причины: плохо закрывающаяся оконная створка иногда требует регулировки, а иногда указывает на недостатки монтажа всего блока. Трещина в штукатурке может оказаться локальным дефектом отделки или потребовать проверки основания.
Поэтому при приемке важна насмотренность инженера, который регулярно работает с новостройками и хорошо знает характерные для них нарушения. Например, специалисты оценочной компании «Авангард», которая занимается строительной экспертизой и оценкой недвижимости в Санкт-Петербурге, выявляют дефекты и недочеты в 98% обследуемых квартир в новых домах.
Почему недостатки лучше выявить до начала ремонта
До начала отделочных работ основные конструкции и инженерные системы доступны для проверки, а квартира находится в том состоянии, в котором ее передал застройщик. Это наиболее подходящий момент для выявления и фиксации строительных недостатков.
После ремонта часть поверхностей и коммуникаций окажется скрыта. Если дефект даст о себе знать позже, установить его первоначальную причину и добиться устранения может быть сложнее.
Некоторые недостатки становятся очевидными именно в процессе отделочных работ. Отклонения стен мешают установке встроенной мебели, неровности пола осложняют укладку покрытия, а нарушения в оконных конструкциях могут проявиться уже после заселения.
Поэтому приемка квартиры в новостройке до начала ремонта позволяет своевременно зафиксировать такие недостатки и предъявить их застройщику, пока состояние объекта не изменилось.
Что проверяют при профессиональной приемке квартиры
Объем проверки зависит от степени готовности квартиры и условий договора. Специалисты «Авангарда» проводят приемку объектов с черновой, предчистовой и чистовой отделкой, поэтому инженер учитывает, какие работы выполнены застройщиком к моменту передачи.
Помимо строительных конструкций и инженерных систем оцениваются подготовленные поверхности, качество отделки и установленное оборудование. Визуальный осмотр сочетается с обязательным инструментальным контролем.
· Геометрия помещений
Отклонения стен и пола не всегда можно объективно оценить на глаз. В пустой квартире поверхность может выглядеть ровной, а проблема обнаружится уже при ремонте.
Для проверки геометрии применяются лазерный нивелир и двухметровая контрольная рейка. Именно двухметровая рейка используется для выявления локальных неровностей и фиксации соответствующих замечаний по геометрии поверхностей.
Инженер также оценивает положение откосов, оконных блоков, дверных коробок и полотен, радиаторов, стояков и других элементов. При наличии плиточной отделки проверяются ровность укладки и качество швов.
· Электрическая сеть
Наличие света и работающей розетки еще не означают, что электрическая сеть выполнена без недостатков. При приемке специалисты «Авангарда» дополнительно проверяют наличие заземления, правильность подключения проводов, работу УЗО и автоматов в электрощите.
В обследование также входят проверка освещения, дверного звонка и предусмотренных комплектацией выводов под электроплиту, теплого пола, принудительной вентиляции и другого оборудования.
· Водоснабжение и сантехника
Инженер осматривает подключение стояков холодного и горячего водоснабжения, состояние труб и креплений, водомерный узел и установленное сантехническое оборудование.
Проверяются протечки, контруклоны и засоры. Состояние гидроизоляции оценивается при наличии технической возможности.
Здесь опыт специалиста особенно важен: задача заключается не только в поиске уже проявившейся протечки, но и в оценке состояния доступных элементов системы до начала эксплуатации квартиры.
· Отопление и вентиляция
У системы отопления проверяются установка и крепление радиаторов, состояние оборудования и труб, наличие повреждений и протечек.
Вентиляция требует более точной оценки, чем простая проверка тяги у решетки. В практике специалистов «Авангарда» обследование включает определение скорости и направления воздушного потока, проверку обратной тяги и состояния доступной части шахты, а также расчет воздухообмена.
При наличии клапанов КИВ или ПШУ дополнительно оцениваются правильность их установки и работа.
· Окна и двери
Царапину или трещину на стекле покупатель способен обнаружить самостоятельно, однако профессиональный осмотр окон этим не ограничивается.
Инженер оценивает монтаж оконных и балконных блоков, регулировку, работу фурнитуры и уплотнителей, состояние подоконников и откосов. Также фиксируются сколы, окалины, трещины на стеклопакетах и повреждения ПВХ-профиля.
У входных и межкомнатных дверей проверяются полотна, коробки, зазоры, люфты, фурнитура и качество установки. При этом специалист оценивает не только проявление дефекта, но и возможную причину его появления.
· Стены, стяжка и отделка
Объем контроля определяется степенью готовности жилья. В квартире с черновой отделкой проверяют стены, межкомнатные перегородки, стяжку пола и гидроизоляцию. При предчистовой подготовке дополнительно оценивают штукатурный слой на наличие трещин, отслоений и крошения.
В квартире с готовым ремонтом осматриваются плитка, обои, ламинат, линолеум, плинтусы, потолок, качество швов и другие выполненные работы. Для соответствующих инструментальных исследований специалисты «Авангарда» также применяют склерометр.
· Балкон или лоджия
На балконе или лоджии проверяются остекление, состояние стекол и конструкций, наличие царапин, трещин, сколов и следов протечек.
Если застройщиком выполнены фасадная штукатурка или стяжка пола, их состояние также включается в обследование.
Какое оборудование используется при приемке
Для объективной оценки отдельных конструкций и систем необходим инструментальный контроль. Специалисты «Авангарда» используют лазерные нивелиры и дальномеры, двухметровые контрольные рейки, тестеры напряжения, анемометры, эндоскопы, тепловизоры, термогигрометры и склерометр.
В качестве вспомогательного оборудования применяются угольник, телескопический щуп, стремянка, фонарик и переносной прожектор. Профессиональные приборы имеют необходимые поверки и сертификаты о калибровке.
При этом наличие оборудования важно именно в сочетании с опытом инженера. Специалист должен правильно выбрать способ проверки, провести измерение и оценить полученный результат с учетом требований к конкретной конструкции или системе.
Как выбрать эксперта по приемке квартиры в новостройке
Стоимость услуги не должна быть единственным критерием выбора. Эксперт по приемке квартиры в новостройке должен обладать строительной квалификацией, практическим опытом и понимать, как правильно фиксировать обнаруженные нарушения.
Перед заказом стоит выяснить:
- кто непосредственно будет проводить обследование;
- какой опыт у специалиста в строительстве и работе с новостройками;
- какое оборудование используется;
- что входит в стоимость;
- как оформляются обнаруженные недостатки;
- можно ли заказать повторную приемку;
- возможен ли выезд без личного присутствия собственника.
В штате «Авангарда» более 30 специалистов технического надзора с практическим опытом в строительстве. Каждый инженер является действующим судебно-строительным экспертом и регулярно проходит повышение квалификации.
Специалисты состоят в Палате судебных экспертов имени Ю. Г. Корухова и национальном реестре специалистов в области строительства НОСТРОЙ. Деятельность компании застрахована, имеются необходимые документы и членство в СРО для подготовки официальных заключений и проведения судебных экспертиз.
Для собственника за этими профессиональными статусами стоит практическое преимущество: квартиру осматривает инженер, способный не просто найти недостаток, но и определить его характер, выбрать подходящий способ проверки и корректно оформить замечание.
Не менее важна постоянная работа с новостройками. Насмотренность позволяет специалистам «Авангарда» знать типичные проблемные места и обращать внимание на признаки, которые человек без строительного опыта может посчитать несущественными.
Как фиксируются обнаруженные недостатки
Найти дефект недостаточно. Если замечание предстоит предъявить застройщику, важно точно описать нарушение и его расположение, а при инструментальном контроле зафиксировать результаты измерений.
После обследования «Авангард» оформляет электронный акт с перечнем замечаний, фотографиями основных дефектов и ссылками на нормативную документацию, включая СП, ГОСТ и ПУЭ.
К акту прикладываются документы о квалификации специалиста и компании, сведения о поверке и сертификации оборудования.
В результате собственник получает оформленные материалы по состоянию квартиры, которые можно использовать при дальнейшем взаимодействии с застройщиком. Если по выявленным строительным недостаткам возникают разногласия, клиентам «Авангарда» доступна юридическая поддержка.
Нужна ли повторная приемка
После того как застройщик устранит замечания, результат желательно проверить повторно. Внешне дефект может выглядеть исправленным, хотя его причина сохранилась.
Например, косметическая заделка трещины не гарантирует устранения причины ее появления. Регулировка оконной створки также не всегда решает проблему, если нарушение связано с монтажом блока.
При повторной приемке специалист возвращается к недостаткам, зафиксированным во время первого обследования, и оценивает качество выполненных исправлений. Это позволяет проверить результат с учетом первоначального состояния объекта, а не только его внешнего вида.
Дополнительные услуги
При необходимости основную приемку можно дополнить тепловизионным обследованием. Оно помогает выявить дефекты теплового контура и температурные аномалии, которые при обычном осмотре остаются незаметными. Стоимость услуги в «Авангарде» начинается от 2000 рублей.
Отдельно проводится официальная проверка площади. Кадастровый инженер выполняет замеры и сравнивает фактическую площадь квартиры с проектной. При заказе услуги предоставляется подробный план квартиры, который можно использовать при подготовке ремонта и планировании расстановки мебели. Стоимость проверки начинается от 4000 рублей.
Для квартиры, приобретенной в ипотеку, можно заказать оценку для банка.
Если собственник не может присутствовать лично, «Авангард» проводит приемку по доверенности. Специалист может осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи и получить ключи, а также оформить право собственности за владельца. Оформление самой доверенности оплачивается отдельно.
Сколько стоит приемка квартиры
Стоимость приемки квартиры в СПб зависит от параметров объекта и выбранного набора услуг. В компании «Авангард» стандартная приемка стоит от 5500 рублей, приемка по доверенности – от 8000 рублей.
Эти расходы стоит сопоставлять не с условно бесплатным самостоятельным осмотром, а с возможной стоимостью пропущенных недостатков. Если нарушение обнаружится после ремонта, его исправление может потребовать дополнительных работ и демонтажа уже выполненной отделки.
Как заказать приемку квартиры в Санкт-Петербурге
Если требуется профессиональная приемка квартиры в новостройке в СПб, выезд инженера лучше согласовать после того, как застройщик назначит дату и время осмотра.
За день до приемки «Авангард» подтверждает запись и уточняет место встречи у жилого комплекса. Специалист приезжает к назначенному времени, проводит обследование и фиксирует выявленные недостатки.
Записаться на обследование можно через сайт компании «Авангард» или по телефону +7 (812) 425-33-42.
Итоги
Прием квартиры в новостройке требует не только внимательного визуального осмотра. Опытный инженер знает характерные для новых домов недостатки, понимает, где искать неочевидные нарушения и как правильно их оценивать. Профессиональная помощь позволяет получить объективную информацию о техническом состоянии квартиры и снизить риск того, что существенные дефекты останутся незамеченными при передаче объекта.