Пожизненная рента жилья: что это и как работает

Что такое пожизненная рента?

Договор пожизненной ренты жилья – это одна из форм сделок с недвижимостью.

Приведём самый распространённый пример: одинокий пенсионер передаёт свою квартиру в собственность другому лицу в обмен на свое пожизненное содержание.

Он живёт в квартире до своей смерти и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти получателя ренты квартира переходит в собственность к её плательщику.

В каком виде может быть рента?

Это могут быть регулярные денежные выплаты, как в примере выше, или обеспечение содержания владельца квартиры: покупка продуктов и медикаментов, уход, оплата услуг ЖКХ, уборка и т.п. Такой вид ренты называется «пожизненное содержание с иждивением».

Кто может быть получателем и плательщиком ренты?

Получателями ренты могут быть только физические лица. Если получатели являются супругами, то срок договора прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Получатель ренты должен быть собственником квартиры, которая затем переходит к плательщику ренты. Квартира не должна иметь обременений и ограничений.

Плательщиком ренты могут быть физлица и организации.

Как фиксируются и выплачиваются деньги за ренту?

Если заключен договор ренты, то в нем оговаривается сумма платежей. Размер платежа не может быть ниже двух величин прожиточного минимума того региона, где находится получатель ренты.

Меняется прожиточный минимум – индексируются платежи.

Как правило, в договоре устанавливается ежемесячный платеж.

Как заключить договор ренты?

Договор ренты или пожизненного содержания должен быть нотариально заверен. Нотариус оценивает, дееспособен ли владелец квартиры и осознает ли он свои действия.

Договор не имеет определенной формы и составляется индивидуально в письменном виде.

На что обратить внимание при составлении договора:

• на форму и размер ренты: договор пожизненной ренты (регулярные денежные выплаты) или договор пожизненного содержания с иждивением (содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам));
• на основных условиях договора: размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты (ст.588 ГК РФ), а также иные условия.

Если речь идет о денежных выплатах, то указывают:

• стоимость квартиры;
• размер ежемесячных платежей и сроки выплаты платежей.

Если речь идет о пожизненном содержании, то указывают:

• все услуги, которые будет получать владелец квартиры (покупка продуктов, лекарств, уход в случае болезни и т.д.).

Как зарегистрировать договор?

При заключении договора ренты с последующим отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации.

Заверенный нотариусом договор передается в Росреестр. Стороны уплачивают госпошлину.

Нотариально заверенный договор ренты хранят в Росреестре.

После регистрации договора новый владелец квартиры получает свидетельство о праве собственности. Распоряжаться квартирой он сможет только после смерти получателя ренты.

Как расторгнуть договор?

Двумя способами:

• по соглашению сторон;
• через суд.

Сделку могут признать недействительной, если плательщик ренты не исполнял своих обязательств.

Есть ли риски и как их избежать?

Договор ренты является одной из самых рискованных сделок. Прежде чем его заключить, необходимо взвесить все «за» и «против».

Возможные риски

• Со стороны рентодателя. Например, предприимчивый получатель ренты сначала пользуется деньгами или услугами рентодателя, а затем «провоцирует» его на нарушение условий договора: препятствует оплате коммунальных услуг, не берет деньги, медикаменты, продукты. Он расторгает договор и ищет нового плательщика ренты.
• Со стороны плательщика ренты. Например, плательщик ренты занижает выплаты, сокращает услуги или даже «форсирует» переход пожилого человека в мир иной.

Случается и так, что получатель ренты переживает плательщика. Такие варианты необходимо предусмотреть в договоре: кто из наследников рентодателя продолжит выполнять его обязанности?

Как снизить риски:

• Застраховать договор ренты. Это обезопасит рентодателя от «сюрпризов». Например, в случае, когда свидетельство о собственности квартиры было поддельным. Или в случае пожара: утрата или повреждение недвижимости не освободит рентодателя от его обязанностей;
• Проверить дееспособность получателя ренты. Запросите справку о получателе. Если в дальнейшем получатель ренты окажется недееспособным, то его наследники могут через суд признать договор недействительным.

Если вы не знаете, как правильно оформить требуемые документы или обратиться в суд, а также у вас есть другие вопросы, касающиеся данной темы, Вы можете задать вопрос адвокату бесплатно личным сообщением в группе https://vk.com/advokatshepelev​