Материнский капитал: можно ли купить квартиру в новостройке и не потерять деньги
Одной из самых популярных целей использования материнского капитала остается улучшение жилищных условий. И самый частый сценарий — покупка квартиры в строящемся доме.
На первый взгляд всё просто: нашел объект, заключил договор, подал заявление в Социальный фонд России (СФР, ранее — Пенсионный фонд). Но на практике здесь скрыто множество рисков, о которых застройщики обычно молчат.
Договор долевого участия или ЖСК: что выбрать
Когда семья решает направить материнский капитал на покупку новостройки, возникает первый вопрос: какой договор заключать. Закон допускает оба варианта.
Первый — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот договор регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Он предполагает, что застройщик привлекает деньги граждан для строительства многоквартирного дома и обязан передать квартиру в срок.
Второй — договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). В этом случае гражданин становится членом кооператива, вносит паевой взнос и получает квартиру после окончания строительства.
Для целей использования материнского капитала оба варианта допустимы. Статья 10 Закона № 256-ФЗ прямо предусматривает направление средств на приобретение жилого помещения, в том числе через участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Важно: в договоре должно быть прямо указано, что средства направляются именно на приобретение жилого помещения. Если формулировки размыты, Социальный фонд может отказать.
Использование счета эскроу: новые правила
С 2019 года в России действуют правила, связанные с использованием счетов эскроу. Это касается и сделок с материнским капиталом.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 10 Закона № 256-ФЗ, средства материнского капитала могут направляться на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение или строительство жилого помещения.
В 2024 году в закон были внесены изменения (Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ), которые дополнили статью 10 пунктом 3. Теперь средства могут направляться на строительство объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением организации, осуществляющей строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу.
Это означает, что механизмы использования материнского капитала постепенно адаптируются под современные способы защиты прав участников долевого строительства.
Риск застройщика-банкрота: как защитить свои права
Самый серьезный риск при покупке новостройки с использованием материнского капитала — банкротство застройщика. Если дом не достроят, семья может остаться и без квартиры, и без денег.
Законодательство предусматривает механизмы защиты. В случае банкротства застройщика требования владельцев сертификатов о передаче жилых помещений имеют приоритет. Если дом введен в эксплуатацию, семья вправе требовать передачи квартиры. Если дом не достроен, требования подлежат включению в реестр требований кредиторов.
Важно: статья 10.1 Закона № 256-ФЗ (введена Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ, уточнена законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ) устанавливает порядок возврата средств материнского капитала в случае выплаты возмещения Фондом развития территорий.
Если застройщик признан банкротом, а Фонд выплачивает возмещение участнику долевого строительства, он перечисляет соответствующую сумму в счет возврата средств материнского капитала. Это важная гарантия для семей.
Обязательное выделение долей детям: сроки и риски
Закон прямо устанавливает обязанность выделить доли всем членам семьи. Часть 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ гласит: лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность такого лица, супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих) с определением размера долей по соглашению.
Здесь есть важная особенность. В 2022 году в статью 10 внесены изменения (Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ), которые уточняют: правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ не применяются.
Это техническая норма, но она подтверждает, что выделение долей обязательно, и органы опеки тщательно следят за его исполнением.
Если доли детям не выделены, Социальный фонд вправе отказать в последующих распоряжениях средствами. А органы опеки и прокуратура могут обратиться в суд с требованием принудительного раздела.
Что изменилось в 2025 году
В 2025 году в Закон № 256-ФЗ внесены новые изменения. Федеральный закон от 07.06.2025 № 131-ФЗ уточнил порядок учета лиц, имеющих право на материнский капитал, и размещения информации о нем в Единой централизованной цифровой платформе в социальной сфере. Это означает, что все процедуры становятся более прозрачными и цифровыми.
Также закон от 23.07.2025 № 250-ФЗ дополнил перечень организаций, у которых можно получить заем для приобретения жилья с использованием материнского капитала.
В перечень включены микрокредитные компании, 100 процентов долей которых принадлежит субъекту Российской Федерации.
Покупка у родственников: законно или нет
Часто семьи пытаются использовать материнский капитал для покупки жилья у близких родственников. Закон этого прямо не запрещает. Но Социальный фонд относится к таким сделкам с подозрением.
В практике судов сложилась позиция: сделки между близкими родственниками не являются безусловным основанием для отказа. Однако если Социальный фонд докажет, что сделка носила формальный характер и не улучшала жилищные условия (например, покупка квартиры у матери, в которой семья уже фактически проживает), отказ будет признан законным.
Алименты и материнский капитал: есть ли связь
Вопрос, который вызывает споры: может ли материнский капитал быть учтен при расчете алиментов? Ответ — нет.
Материнский капитал является целевой государственной выплатой. Он не является доходом семьи в смысле статьи 81 Семейного кодекса РФ.
Следовательно, алименты с него не взыскиваются, и он не участвует в расчете материального положения сторон при определении размера алиментов в твердой денежной сумме.
Что делать, если Социальный фонд отказал
Отказы в распоряжении материнским капиталом — не редкость. Чаще всего причины формальные: неправильно оформлены документы, неверно заполнено заявление, отсутствуют необходимые справки.
Статья 8 Закона № 256-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа. Среди них — несоответствие организации, с которой заключен договор займа, требованиям закона (пункт 7), наличие информации о признании жилого помещения непригодным для проживания (пункт 8), отсутствие заключения о соответствии жилого дома требованиям к жилому помещению и его пригодности для проживания (пункт 8.1, введен Федеральным законом от 26.12.2024 № 495-ФЗ).
Важно: решение об отказе может быть обжаловано в вышестоящий орган Социального фонда или в суд. Практика судов показывает: если отказ не основан на прямом запрете закона, суды встают на сторону семей.
Планируете использовать материнский капитал для покупки жилья и хотите избежать ошибок и отказов? Запишитесь на консультацию. Я изучу вашу ситуацию, проверю документы и подскажу, как минимизировать риски.
Написать в личные сообщения:
Сообщество: vk.com/advokatshepelev
тел.: +7 967 062 09 77
адрес: Москва, м. Китай-город, Армянский пер., д. 9 стр. 1, оф. 223/3
Личный приём только по записи
#материнский_капитал #покупка_квартиры #ДДУ #Социальный_фонд #семейный_адвокат