Как продать квартиру с несовершеннолетним

Довольно большое количество сделок на рынке недвижимости обусловлено наличием в собственности ребенка определенной доли.

Такой факт всегда несколько усложняет процедуру сделки, поскольку требуется соблюсти ряд дополнительных мероприятий, направленных на получение официального разрешения органа опеки.

В целом собственность или доля несовершеннолетнего может образоваться в силу различных причин: как обязательная к выделению после покупки недвижимости по материнскому капиталу, после приватизации, по наследству или просто после решения родителей выделить ребенку долю.

Сделки с собственностью несовершеннолетних проводятся при обязательном наличии соответствующего постановления администрации муниципалитета, которое выносится на основании согласия органов опеки.

Непосредственной задачей указанных органов является проверка соблюдения имущественных интересов, а также прав детей.

Решив продать квартиру или дом, где имеется в общем объеме доля несовершеннолетнего, сначала необходимо выделить долю в ином жилье, чтобы не нарушалось право несовершеннолетнего на жилище.

По итогам сделки ребенок не должен лишиться совсем принадлежащей ему доли в собственности. Также нельзя, чтобы сделка привела к качественному изменению (не в лучшую сторону) условий проживания и быта ребенка.

Перечень необходимых документов и справок для планируемой сделки с собственностью несовершеннолетних возможно взять в местном МФЦ или непосредственно в органах опеки.

Пакет документов также можно подать либо в МФЦ, либо прямо в приемный кабинет местной администрации (органы опеки функционируют как структурная составляющая местной администрации).

Собранная документация будет проверяться месяц. По итогам рассмотрения будет вынесено либо Постановление администрации, разрешающее сделку, либо отказ в этом.

Сама сделка с долей несовершеннолетнего может быть направлена на продажу такого объекта и альтернативное (одновременное) приобретение другого, где ребенок также обретет собственную долю.

Не запрещается выделить долю ребенку уже в имеющемся другом жилье, например, если у родителей в собственности не одна квартира.

Доля несовершеннолетнего в другом жилье должна по метражу быть аналогична отчуждаемой (или больше), а бытовые условия проживания не должны измениться в худшую сторону (например, в прежнем жилье были все удобства, а в новом - только часть или нет совсем).

Комиссия органа опеки, занимающаяся изучением представленных документов, порой бывает очень дотошной в этих вопросах и учитывает даже такие параметры, как удаленность нового жилья до школы (детсада), развитость инфраструктуры, экологичность района и т.д.

Наиболее распространенными причинами отказа на практике выступают следующие: продается доля несовершеннолетнего, а новое жилье еще не построено окончательно.

Или новое жилье покупается за счет заемных средств, а прежнее просто продается, без альтернативной встречной сделки.

Встречаются ситуации, когда покупка нового жилья сразу после продажи старого невозможна по объективным причинам.

В подобных ситуациях орган опеки может разрешить перечисление суммы денег, равной стоимости проданной доли несовершеннолетнего, на его лицевой счет.

Но снять указанные деньги со счета ребенок вправе будет лишь по достижении 18-ти лет.

Такие решения не носят массовый характер и принимаются лишь в исключительных случаях.

Решение комиссии при несогласии с ним и при наличии оснований возможно обжаловать через главу администрации муниципалитета или в суде.

Участие органа опеки обязательно только в сделках, где речь идет об отчуждении именно собственности ребенка (его доли).

Причем относится это не только к купле-продаже, но также к дарению, мене. К слову сказать, дарение доли, являющейся собственностью малолетнего (до 14-ти лет) Гражданским кодексом запрещено в принципе.

Если же, например, родителями решено продать квартиру, не содержащую долей ребенка, а он в ней только прописан, такая сделка не будет нуждаться в согласии попечительского органа, поскольку ребенок - не собственник.

Его новой пропиской будет считаться место прописки матери или другое место по решению родителей.

Но если семья имеет статус неблагополучной, или над ребенком установлена опека (либо попечительство) в лице органа власти, и отчуждается недвижимость, где ребенок - не собственник, но имеет регистрацию (прописан) в ней, согласие опеки обязательно.

Любые операции по отчуждению недвижимости несовершеннолетних, проведенные без согласования с опекой и без соответствующего Постановления местной администрации получают статус ничтожных.

То есть их недействительность объективна по факту, даже без судебного разбирательства.

Возникли вопросы, касающиеся темы? Задайте вопрос адвокату бесплатно личным сообщением в группе https://vk.com/advokatshepelev